普及貼：出租自住房容易陷入哪些誤區？？

（澳洲生活網訊）近來V姐收到了很多朋友的問題，大多都是有關出租自住房的。V姐匯總了一下這些問題，發現這些朋友對「出租自住房」稅收的理解有很多不正確的地方。當問及到出處時，答案的開頭大多是「聽說…」「聽朋友說…」「我自己查過了…」「我掐指一算，覺得應該是這麼回事…」。其實很多稅務問題都帶有很多歧義，不同的人會有不同的理解，即使是ATO官方貼出的文字，有些也是模模糊糊、不清不楚的，這也容易讓很多人走入誤區。V姐在此建議關於稅務方面的問題，切勿道聽途說，一定要向專業人士諮詢。今天V姐決定用直白的語言，跟大家講講出租自住房的那些事兒。

讓我們先說說自住房吧。什麼是自住房？拋開繁瑣的專業辭彙，通俗說來，就是你認之為家的地方。它是你花錢買下來的空間，戶主上寫著你的名字；你住在這裡，你的愛人與兒女住在這裡，你每天從這裡上班，下班後開車回到這裡，你在這裡與另一半吐露心聲，在這裡聆聽孩子稚嫩的鋼琴聲。或許只有在這裡，你才會真正放鬆身心，才會疲憊的躺在床上不想起身，才會擁有親切感，才會擁有歸屬感，才會獲得精神與心靈的滿足。

或許正是因為這樣，向來嚴苛的ATO，對自住房的收稅也已經足夠手下留情。自己名下的出租房，其增值的50%都要牽扯到所得稅問題，但是如果是一棟自住房，哪怕你將它出租，在接下來六年的時間，它都會是你的自住房，如果之後你將它賣掉，增值的部分將全部屬於你，這就是傳播度很高的「自住房六年空置原則」。當然，該項原則的前提是在空置期間，你可以租一個住所，可以住在父母家，也可以借宿朋友家裡，但不能住在屬於自己的投資房內。

但是關於「自住房六年空置原則」，存在著兩個比較大的誤區。

首先就是很多人認為當一個房子交房時，戶主對這棟房子的定位決定一切。如果戶主在交房之後沒能立即入住，讓它成為自己的「自住房」，這棟房子永遠都無法獲得增值稅的優惠了。

這種理解是錯誤的。實際上，增值稅能不能豁免，取決於這棟房子是不是你的自住房。只要你之後回到這棟房子，併入住一段時間，它就是你的自住房。哪怕你入住半年將房子出租，只要在這段期間內你不住在自己名下的其它房子里，我們就可以利用「自住房六年空置原則」，全部豁免這段時間的增值。

我們不妨看一個例子：小王在2006年5月買了一個獨立別墅，並在擁有首年立刻將其出租。2007年5月，小王搬入該別墅，並在接下來的兩年中住在裡面。

2009年5月，小王因為工作原因搬至其它州，並在接下來的7年間把房子租給房客。2015年5月，小王賣掉了其別墅。

該別墅在小王9年的擁有期間內，有兩年是小王實際上的主要自住房。根據「臨時空置原則」，陸仁賈在他搬出的6年里，可以選擇繼續將該別墅視作其主要自住房，也就是2009年5月至2015年5月。

因此，小王擁有別墅的9年中，他可享有8年的主要自住房豁免。也就是說，賣房產生增值的8/9全部屬於自己，不會牽扯任何稅務問題。

而由於小王在擁有別墅的首年將其出租，這棟別墅在這一年的定位就是投資房，也只有這一年的增值需要考慮增值稅。

另外一個誤區：很多人認為「自住房六年空置原則」只能夠使用一次，也就是說我們出租自住房的時間只有6年。

這種說法在理論上是正確的，但如果我們仔細解讀「六年空置原則」，就會發現這個原則的6年時期適用於每次一處房子成為、停止成為納稅人的主要自住房。請注意「每次」一詞，它指的是一個周期，也就是納稅人搬出房屋，在空置期間使用其產生收入，然後搬回入住，重新將其視為主要自住房的過程，而每一個周期都可以單獨使用「六年空置原則」。

通俗的說，只要我們出租自住房的時間不超過六年，回來住上一段時間之後再重新出租出去，「六年空置原則」就會第二次適用，我們就又多了六年的時間。如此循環，該原則就可以一直使用下去。

為了方便理解，我們不妨看一下這個例子：李明在維多利亞州買了一棟獨立別墅並立刻入住。他隨後去布里斯班待了4年，期間將別墅出租。

接下來，李明重新回到別墅住了2年時間，之後他被派遣到悉尼工作5年.他不在的時候又一次將別墅出租。回來後，李明將別墅賣掉。

根據「臨時空置原則」，即使相加長達9年，李明還是可以將兩次空置的時期都視為自住房。這是因為六年空置原則是根據每個周期而單獨計算的。

而李明每次將別墅空置、並將其出租來創造收入的時期都不超過6年（一次4年、一次5年），所以賣掉別墅所涉及到的增值可以全部豁免。

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