海外人士買投資房需要退稅嗎

（澳洲生活網訊）澳大利亞是一個移民國家，其優美的自然環境，以及成熟的投資政策吸引著越來越多的海外投資者。隨著澳洲房產市場的逐漸升溫，對海外購房條件的限制逐漸減少，在悉尼，墨爾本等大城市買投資房成為不少海外人士的選擇。那麼海外人士購買投資房需要退稅嗎？下面我們就為大家分享一下海外人士買投資房退稅那些事。

首先，我們來介紹澳大利亞稅務的一個核心概念，即稅務居民（Tax Resident）和非稅務居民（Non Tax Resident）。澳大利亞稅務局（ATO）制定了一系列「測試」來判斷納稅人是否為稅務居民，它直接影響著納稅人收入申報的範圍，稅率以及是否可以享受一些優惠的稅務政策。如果納稅人長期居住在澳大利亞，通過 「常住測試」，「183天測試」，「養老金測試」的其中一個，便符合澳大利亞稅務居民條件。這裡判定是否為澳洲居民的核心在於您是否有意願長期居住逗留在澳洲。比如，一些163生意移民的人士，以及部分來澳探望子女逗留時間非常久的父母等，都可能被判定為稅務居民。

澳大利亞稅務居民需要申報在澳大利亞以及其他國家或地區的收入，非澳大利亞稅務居民只須申報其在澳大利亞的收入。所以即使海外投資者長期不在澳大利亞，仍需要在每個財年向澳大利亞稅務局（ATO）申報在澳大利亞境內買投資房產生的收入，例如將房屋出租所收到的租金。

對於海外人士來說，你們在澳的收入將至少需要繳納32.5%的稅費。如果收入超過8萬，超出部分則需要繳納37%的稅費。如果收入再高，超過了18萬，那麼超出部分將需要繳納45%的稅費。這對於海外人士來說，無疑是一筆巨大的稅務負擔。

當前很多海外房產投資者對澳大利亞相關稅法不是太了解，導致延遲或沒有履行申報義務，除了或將遭澳大利亞稅務局（ATO）罰款之外，如果以後想要申請移民，也會因為信用降級下降造成諸多不便。

既然海外人士在澳大利亞買投資房的相關收入需要向澳大利亞稅務局（ATO）申報，那麼就需要利用澳洲現有的稅收政策退稅抵稅為自己爭取可以享受到的權益。

大部分海外人士通過銀行貸款購買投資房，並以租金來補貼房貸還款。這些租金收入需要向澳大利亞稅務局（ATO）申報，而其中的很多開支可以在退稅時作為收入抵扣，例如物業管理費，購房貸款產生的利息，房屋設施折舊，園藝和除草費用，房產保險，房主交付的水費，房屋維護維修費等等。如果收入大於相關費用，海外投資者則需要支付相對應的稅款。如果收入小於相關費用，則可以延續至下一個財年並抵消將來的收益。

如果海外人士投資的是商業房產，而不是普通住宅房產，可能還需要支付租金收入中所含10%的消費稅（GST），這種情況下可以通過申請退回一些包含消費稅的費用。投資房可申報的退稅項目繁多，如果海外人士對澳大利亞相關稅法規定不熟悉而無法準確申報，很有可能會被ATO以欺詐進行處罰。

此外，很多人可能還不知道，您在澳貸款買投資房的的貸款利息，報稅時是可以用來抵扣租金的！但如果您報稅時不知道，沒有上報您的貸款利息作為抵扣，這部分本可以省下的稅費也就白白流失掉了。

這個時候，找一個了解您財務和貸款情況、設身處地為您考慮的專業負責的會計師就十分重要。此外，由於報稅的專業性和複雜性，建議海外人士通過註冊會計師填寫並遞交退稅表格。

對投資房申報還想了解更多專業意見或者需要填寫並遞交退稅表格服務的朋友，可以直接聯繫到我們EndureGO，我們專業的會計師團隊竭誠為您服務。

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