地產周期時鐘不同時段的投資策略（1）

（澳洲生活網訊）墨爾本9月第2周上市拍賣數978個，拍賣成交率為78.7%，悉尼上市拍賣數為720個，拍賣成交率為80%。

《新聞網》(News) 9月12日載文《Australia six weeks from a housing collapse， US report warns》，美國的國際戰略研究機構ISSA近日發布警告，由於澳洲銀行取締了對海外投資者的住房貸款，澳洲房市在6周後就會崩盤。澳洲的開發商呼籲採取緊急措施。

《地產觀察》( Property Observer)9月8日載文《Housing markets not without risk as Sydney leads the charge: RBA』s Glenn Stevens》,澳儲行行長斯蒂文近日表示了對悉尼房價上升的「不安」，但說悉尼引領全國經濟增長，平衡了礦業省份的經濟下滑，房市總體沒有風險。

前兩期有關澳洲地產投資時鐘的介紹，說明澳洲地產市場各地區的發展周期是不一樣的。投資者對各地區的不同時段，也應當有不同的投資策略。

在趨向12:00的位置，市場已經接近或達到頂部，短期房價增長較快。作為個體投資者，應當儘可能做裝修改進，迅速提升價值，儘早將增值部分轉為現金儲備，為下一個投資做好準備。作為開發商，投資者應將期房賣出，鎖定利潤。現在不少華人投資者的房產增值了，手中的現金充裕了，希望做小型地產開發，買舊房地塊分割後再建若干新的Townhouse或者公寓。不過地產開發要有前瞻周期，前幾年買地塊做開發，因為市場上升，地價升值，所以建好房後現在賣，房子的附加值高，獲利最大。但是如果還沒有建，最好做成Off The Plan 即期房先賣出，鎖定利潤。否則到兩三年後建成再賣，房市進入了調整期，地價和房價都會下調。獲利就會低得多甚至虧損。在頂部位置在買地做開發， 已經失去了較大的獲利時機。

在趨向3:00的位置，市場進入調整，因為自己的現金儲備已經做好，投資者應當尋求其他投資增長地點和熱點。這些熱點就在7:30到9:00往上的位置。

在趨向4:30到6:00的市場下降位置，除了尋求其他投資增長地點外，還應當考慮海外物業投資。如果做得好，海外物業投資可以得到雙回報。一是資本增值回報；二是匯差回報。2015年如果用人民幣在悉尼和墨爾本買房，折算價格只是相當於在2012年購房的價格。因為澳元兌人民幣下跌了很多。同樣，如果在5年前用澳元折成美元做首付，在美國貸款買房，當時匯率接近1:1，現在僅匯率折算成美元就獲利近30%了(待續）。

供稿：澳博信貸地產投資與信貸

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