個人退稅（四）：投資房（包括海外投資房）如何報稅

（澳洲生活網訊）我們每個人都想自己做退稅，因為把數放進去就行了，很簡單，自己能更認真負責，自己的事當然就更加上心了。

雖然會計師也是認真負責的，可是他們就干那麼一點事就要收我多少多少的，還不如自己做吧。所以今天咱們就教給大家2016如何自己退稅。

所有在這個平台文章都是陳述法律條款事實，沒有任何意見和建議的成分。請做任何決定前諮詢你的會計師或律師

我們的客人有很大一部分是擁有投資房的客人，我會被經常問到各種各呀，

先澄清一下概念：什麼是投資房

什麼是投資房：投資房是買來用於出租的而不是用來自己住的房產。澳大利亞的稅法規定出租房的收入是要上稅的，但是，不是所有從房客那裡收來的錢都是要上稅的。

一般來說你用來維護和維修投資房的費用都是可以用來減少這些租金收入的。房子買來之後，會有一段時間房子是空置的，因為房東要來整理和維修這個房子。出租前的維修費用是不能夠來一次性抵扣來退稅的，即使這些費用是修理投資房使它能夠可以拿來賺錢的。這種費用可以用來增加你投資房的價值而不是用來減少你的投資房收入的。

雖然你的房產還沒有租出去但是只要你的房產是真正的可以出租的那段時間發生的一些費用是可以用來減少收入的。

什麼情況下，從房客收來的錢是不用來上稅的：

抵押金：當你從房客那裡收到抵押金並且準備把這筆錢在合同結束時退還給房客時，這個錢不是房租，是不用上稅的。但是如果房客在合同終止時，決定用這個抵押金來頂替房租，這時，這個抵押金就變成了房租收入。

能夠減少房租收入的費用包括如下但是這不是所有的：

·廣告

·清潔和維護

·傭金

·折舊

·房主協會會費和公寓的費用

·保險費

·利息費用

·當地的房產稅

·管理費用

·蟲害控制

·專業費用

·租賃的設備

·租金支付給別人

·維修

·供應

·清理垃圾費

·差旅費用

·公用事業公司

如果旅行的目地是檢查投資房產，房東們可以抵扣全部旅行費用，如果同時還兼顧了其它目地，那就要按比例來計算投資房的旅行費用。

如果澳洲的稅務公民在海外其它國家擁有投資房產，基本上是用一樣的方式來計算應上稅收入的，但是一定需要用澳元來計算。

舉例說如果你是紐西蘭公民來到澳洲，成為澳洲的稅務公民，把自己在紐西蘭的自住房租出去了，這時，你在紐西蘭的投資房收入也要在澳洲上稅了。如果紐西蘭的房子賣了，還要上房產增值稅（具體情況需要具體分析）。

當然了特殊情況除外。那什麼是特殊情況哪？那就是當澳洲和那個你的投資房所在國家有雙重稅務協議（DTA）。當雙重稅務協議和協議雙方中的任何一方國家的稅法有衝突時，雙重稅務協議有優先權。

在大多數情況下，各個國家都按自己的稅法要求來徵收投資房稅 但是一般來說雙重徵稅是不會發生的。避免雙重徵稅的方法就是用外國收入稅折扣來避免的。那外國收入稅折扣（FITO）是什麼哪？

外國收入折扣(FITO)在澳大利亞是這樣的：如果你在別的國家已經付了那個國家的收入稅，那你在澳洲做退稅時，就可以用你在那個國家已經付的稅務來減少你在澳洲的應交稅。

但是如果你在其它國家付的超過了你在澳洲的應付稅務額度，那多餘的部分是拿不回來的。

記住退稅不是給你發福利。

國外房產可以用來做負扣稅嗎

01/07/2008 年起，你可以用國外投資房的損失來做負扣稅了，還可以無限制的轉到下一年來減少未來年度的收入。這個未來年度的收入可以不限於澳洲的還可以是國外的收入。

在01/07/2018年前是不同的規定。

國外房產要上增值稅嗎

一般來說，國外房產的增值和房產的收入稅是同樣的按照雙重納稅協議（DTA）來決定如何徵稅。除非（DTA）規定澳大利亞不可以徵收增值稅，一般來說澳大利亞的稅法是要徵收稅務公民的國外房產的增值稅。但是個人擁有房產超過12個月享受50%的折扣同樣適用在國外房產的增值稅

我們以後會談到澳洲的非稅務公民在澳洲買投資房時是如何計算收入的。

作者：王霓娜

CPA，Tax Agent

Tel：0433 524 099