房產開發中，Joint Venture的稅務如何體現？

（澳洲生活網）Joint Venture是生意實體在業務中一個非常實用的模式，尤其是在房產開發中，更是為數不多的需要使用Joint Venture結構的體現，因為Joint Venture與其它模式不同，它並非能做到收入或利潤的共享，卻能夠做到兩個合作夥伴之間產品的共享。

特別是在以往沒有交際的兩方中，Joint Venture更是必不可少的一項存在，因為它能夠做到互通有無，並以最後的產品共享進行這種聯合方式的體現。比如在房地產開發中，一方擁有土地，一方擁有技術，如此一來，兩方就可以達成Joint Venture的合作模式，有土地的提供土地，有技術的就負責房產的開發與建設，最終以平分或比例分配的方式來達成這種合作模式的雙贏結果。

在Joint Venture的模式中，一個好處是雙方並不需要改變其先有的生意模式，如個人不需要因為參與到房地產開發當中而特地建立一家公司。而最後的報稅也會因為生意模式的不同有著截然不同的體現。也就是說，雖然兩方進入了Joint Venture的合作模式，但每一方的報稅方式，結果可能都因為其生意模式而截然不同。

上面已經說過，在涉及房地產開發的Joint Venture合作模式中，經常會出現一方貢獻土地，一方貢獻技術的開發方式，而這在稅務方面就有說法了，因為這種Joint Venture模式一般都會伴隨著附加條件，即土地擁有方會給予開發房某些權力，例如允許允許土地開發方變賣屬於自己的部分。這樣一來，對於土地開發方來講，這部分就成為自己生意手中的營業存貨（Trading Stockon Hand），即便當時的所有權仍在土地持有放手上，它仍然是開發方的營業存貨。

這就意味著，土地開發方在正式獲得土地的所有權之前，為此產生的一系列開支均不能抵扣收入。也就是說，如果土地開發方在該財政年沒有獲得土地的所有權，對這些土地進行開發而產生的所有開支均不能抵扣收入，直到某財政年土地開發方正式獲得了土地的所有權。

下面我們來看一個案例：

A有一塊土地，她希望將這塊土地開發。礙於缺乏相關技術，她便找到ABC Pty Ltd。雙方進入了Joint Venture的合作模式，ABC Pty Ltd會在A的土地上建造六棟聯排別墅。土地會被劃分成六塊，雙方將各持有三塊。

也就是說， 在這個案例中，A提供土地，ABC Pty Ltd要提供技術，以及開發時的費用，而結果是兩方將平分六套房產。

ABC Pty Ltd傾向於賣掉屬於它的三套房產，而A的打算是當房產建成之時，自己住在其中一棟聯排別墅中，另外兩套用來出租。而在Joint Venture的合約中寫道，一旦地契（Land Title）劃分完畢，即使所有的土地依舊在A的名下，ABC Pty Ltd仍舊有權力對屬於自己的三塊土地進行營銷，甚至預售。合約中還提到了A需要做一切合理的舉措來確保ABC Pty Ltd能夠完成土地的開發。為確保這一切，A還簽了委託書。

由於A在房產開發當中的身份並非是進行一項生意，而且也沒有打算賣掉屬於她的三套別墅，所以這三套聯排別墅對她來說並不是收入。而當她將三套地契轉讓給ABC Pty Ltd的時候，她將會產生增值（Capital Gain）。如果A選擇在土地開發完成之時將房屋轉讓的話，就會產生更高的增值，因此雙方達成共識：ABC Pty Ltd會先完成A的土地開發，然後ABC Pty Ltd會在A的土地房屋建成之後將剩餘的三塊土地轉到自己的名下。如此一來，剩餘三套別墅的市場價值將會降低。

與此同時，ABC Pty Ltd也獲得了將三套別墅預售的權力。而具體時間將取決於ABC Pty Ltd將三套別墅售出的時間，但是根據雙方簽訂的Joint Venture情況，這會提前於土地轉讓的時間。但此時，ABC Pty Ltd實際上並沒有獲得土地的所有權，這也導致了直到土地所有權真正屬於ABC Pty Ltd之前，土地開發過程的開銷，ABC Pty Ltd並不能用來抵扣收入。

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