如何計算投資房合併後的增值稅

（澳洲生活網）上一期我們討論了有關投資房分割後的增值稅，這一期我們來討論一下投資房合併後的增值稅是怎麼計算的。

有時候，投資人需要把兩個投資房合併成一個大的房產，然後拆掉重新來蓋投資房。這個原始的成本是把這兩個或多個投資房的價值加起來構成未來增值事件的成本. 當合併時，增值稅事件還沒有發生，增值稅事件只有在出賣房產的時候才發生。

當房產的一部分被拆除或被損壞時如何計算整個房產的成本價呢？

當一個投資房被拆了或被損壞了，要重新蓋的時候，就是整個房產的一部分成本發生了變化。也就是說投資房是由地和地上面的房子構成的，當房子被拆的時候，只有房子的成本發生了變化，而地是還是原來那塊地。這時成本是需要按比例來算的，因為增值事件只是在財產的一部分上發生了。

舉個例子：

小張買花了500，000澳元在2007年買了投資房，不幸房子被火燒了。他收到保險公司的賠償250，000澳元，當時被燒後剩下的地的估價是450，000澳元。當房子被燒時，增值稅事件發生了，這種增值稅事件是屬於失去或損壞增值稅資產。

但是這個只有整個財產的一部分發生了增值稅事件，不是整個房產發生了增值稅事件。更具體一點說呢就是只有被燒的房子發生了增值稅事件，而地還是原來的地。需要計算的只是房子的增值稅而地並沒有發生變化，不需要計算。

在這種情況是需要按照以下的公式來進行計算所損失的房子的成本：

500,000 x (250,000/250,000+450,000)=178,571

這樣最開始買房的500，000 成本是這樣分配出來的：

房子的成本是178，571， 而地的成本是 餘下的 321，429

增值的部分就是 250,000-178,571=71,429

同樣是這個例子，如果小張最開始的時候只買了地，然後在上面蓋了房子，房子被燒了，他只需要用實際的建房成本算出房子的成本價就可以了，這兩部分的成本本來就是分開的。不用按比例來計算了。

王霓娜 NEENA WANG（CPA）

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聲明：我們這裡只是提供稅法的推廣不是針對任何人的具體情況給出建議，在做出任何決定前請諮詢你的會計師或稅務師!