（澳洲生活網）四周前，我們講過了Joint Venture這種結構模式，以及它在房產開發當中的體現。Joint Venture模式最終可以實現產品的共享，即一方擁有土地，一方擁有技術時，雙方可以簽訂協議，當房產開發完成時，技術方（通常為開發商）可以拿走其中多少套房產。也就是說，Joint Venture這種模式通常伴隨著土地的劃分，隨之而來的就是土地擁有方就土地的某一部分賦予另一方「決定性的權力」。
但是隨之而來的，就是Joint Venture的一大弊端，即當涉及該模式的某一方進行著房產開發生意的時候，這種模式會影響土地在開發成房產時所涉及支出的時間。我們知道，如果土地開發方在該財政年沒有獲得土地的所有權，對這些土地進行開發而產生的所有開支均不能抵扣收入，直到某財政年土地開發方正式獲得了土地的所有權。
因此Joint Venture這種模式會造成開發商在房產開發過程中的開支報銷延遲，而造成這一切的，正是合同通常會出現的土地開發商對土地的「決定性權力」。
如果合作的雙方希望避免這種情況，就應確保對開發的土地的「決定性權力」絕對不能從土地擁有人轉移到其它方。而要實現這一點，就需要土地持有人邀請開發商去規劃、建築樓宇，並且按合同為這項服務支付服務費。如此一來，由於開發商沒有對土地決定性權力，土地本身就不會成為開發商生意手中的營業存貨（Trading Stockon Hand）。這就確保了開發商能夠在支出發生的當時就能將它作為開支抵扣收入。
這樣一來，這種模式最主要的一個問題就是建築商無法從樓盤出售中獲利，同時土地擁有人也要在樓盤賣出之前就要付出巨額費用，這就導致了土地持有人要背負的商業風險大大增加。要知道，他們支付的服務費可能必須要通過借款或貸款完成，其次他們也無法確切地保證這些樓盤的銷售情況是否能達到他們的預期。
為滿足開發方和土地擁有人兩方共同的需求，他們可以進行如下合約式的安排：
·開發方同意負責籌措開發時的費用，直到樓盤被出售之後才能拿到該費用的返款
·土地擁有人同意在樓盤出售之後將利潤按照比例支付給開發方作為服務費用（例如利潤的50%）
以上模式甚至可以不必是Joint Venture，這對開發商來說，只是單純地提供服務，換取利益，也就是按勞取酬。這種模式也意味著土地擁有人通常要出售樓宇，而且地契始終在土地擁有人的名下。這避免了在將土地轉移給建築方名下時會出現潛在的所得稅、GST或印花稅。
需要注意的是，在進行這種模式時，雙方需要諮詢專業人士，獲取專業意見，以便合約的起草能夠符合規定。原因有二，一是在進行這種模式的時候，雙方的在意點通常會不一樣：土地持有人通常會想要確保他們與開發商分享的費用是商業性的，而開發商想要確保合約中有足夠的保障條款來確保當樓盤被售出時，他們能夠為這項服務獲得回報。
而第二個，就很重要了。專業人士的意見，以及合約的起草，能夠確保這種模式不要落入「合夥模式」的陷阱。
在構建如上合約時，雙方需注意不能無意中組成合夥模式，即Partnership。事實上這種模式非常接近「利潤分享」這一合作模式會出現的典型特徵，所以這種模式必須要清晰並嚴格的執行如下形式：即開發商是基於一個變數的費用（Variable Fee），進而同意進行這項建築服務的。也就是說，土地擁有人並不是同建築商分享利潤，而是支付服務的費用，而這項費用在樓盤被出售之前是無法被計算出來的。
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This post was last modified on 2017年4月28日 19:01
文/清簫 上回說到，四月十八日，清軍兵臨揚州城下。這座曾見證大明皇朝二百餘年繁華的古城，此時儼然成為一座孤城。史可法、劉肇基與何剛誓與揚州共存亡。 就在不到一天前，南明軍與清軍已在揚州城外交戰。當時，明軍應廷吉部在瓦窖鋪紮營，何剛率領忠貫營兵趕來會合。不料中午突然冒出一隊清兵，放冷箭偷襲應廷吉的家丁。明軍大驚，隨即操起三眼火槍還擊。這隊偷襲的清兵撤退後，又有一隊清軍攻打邵伯鎮，被胡尚友、韓尚諒所率明軍擊退。 然而這兩場小仗不足以扭轉大局，揚州依然處於敵眾我寡的被動境地。明方劉良佐等將領率部投降清朝，更助長了敵軍的氣焰。由於清軍大炮尚未運到，考慮到儘可能將攻城損失最小化，清豫親王多鐸派人勸史可法投降，但他遠遠低估了史可法的堅定。 清軍的說客來到揚州城下約降，史可法派兵從城牆上縋下，將勸降信和勸降人一併丟入河中。之後多鐸一共寄來五、六封勸降信，史可法視而不見，也不拆啟，全都丟進火中燒毀。 揚州（圖：Adobe Stock） 當時史可法等守城將士面臨的狀況是：友軍坐視不救，「外援且絕，餉亦不繼」（《乙酉揚州城守紀略》），揚州內外籠罩在一片蕭瑟肅殺的氛圍中。能稍微給明軍一絲安慰的或許只是一次小勝，據《青磷屑》記載，四月二十日清軍駐紮在斑竹園，明軍中一員驍將單騎劫營，奪馬一匹、斬首一級。儘管只是杯水車薪，但勇氣可嘉，因此史可法賞賜該驍將蟒紗一襲、白金百兩。 內部的軍心動搖使局面對揚州更加不利。四月二十一日，李棲鳳、高岐鳳率兵四千人進入揚州，看似救援，其實心懷鬼胎。二十二日，李、高二人想要投降，打算劫持史可法，進而將整座城池獻給清軍。史可法得知後，毅然正色說：「此吾死所也！公等何為，如欲富貴，請各自便！」（《青磷屑》）李棲鳳和高岐鳳見奸計難以實施，於是放棄劫持，帶一部分明兵出城降清。此後，揚州的守備更為單薄，剩餘的將士在飢餓與絕望中度日如年。 （圖：Adobe Stock） 臨終託付… Read More
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