租金下降、租戶流失將危及投資組合

（澳洲生活網）據數字金融分析公司（Digital Finance Analytics, DFA）的報告顯示，租金下跌和租戶的減少，可能會嚴重危及全澳近36,000個投資組合的穩定性。

現今有太多投資者仰賴租金來償還房貸，以悉尼的情況來說，如果租金下降，將有超過1/3的投資組合將面臨風險，而墨爾本將會有1/4的房產受到波及。

DFA首長Martin North表示，假如租金增長停擺，那麼以租金收入來償還抵押借款的投資人，必將首當其衝。根據家庭分析調查推估，將有36,000個投資組合受到影響。

房屋和公寓的供應量不斷增加（尤其是布里斯本的公寓供應過剩），造成租金下降，對許多投資者造成壓力。North推測，布里斯本房地產投資者的投資組合中，約有20%會面臨風險，而阿德萊德、柏斯和坎培拉所受的影響相對較小，都低於10%。

許多投資顧問、抵押貸款經紀人和房地產分析師的評論，都和North的研究相呼應。由於投資型房產的現金流疲軟、抵押資產凈值低迷、高槓桿及大量貸款擔保等等情況顯示，投資人需要重新審視、調整手上的投資組合，並將降低負債金額。

澳洲央行行長Philip Lowe認為，銀行提供太多的抵押貸款給收入不穩定的投資者和業主，因此只要經濟上一點小衝擊，就會增加他們違約的風險。

澳洲財經策略公司（Mario Borg Strategic Finance）總裁Mario Borg在接受《澳洲金融評論報》（AFR）採訪時表示，「投資人如果沒有穩定償還貸款的現金流，那麻煩就大了。」Borg擁有一個混合型投資組合，包含公寓和房屋，價值超過1千萬元。

他說，「因為每個人的經濟狀況不同、個人處境不一樣，因此現實中不存在所謂的『最理想的投資組合』，投資組合併非只有一種模式。」

Borg自創了一個對抗經濟壓力的緩衝方法：在市場下滑或利率上漲時，只貸款投資房產的30%~40%。「你應該自問，如果有預料之外的事情發生，比方說你突然失業了、業務上出現逆轉或是現金流減少等等，你是否有足夠的錢財緩衝。」

Foster Ramsay Finance公司執行長Christopher Foster-Ramsay認為，借款人必須考慮目前的借貸環境，包括利息較高、首付金額較多等現況，並仔細的審視自己的財務狀況和償還能力。「房地產投資者即將面臨市場動蕩。想申請只償還利息（interest-only loans）的貸款項目，將會越來越困難。」

原文：http://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/news/falling-rents-loss

編譯：喬伊