精打細算買房產可別多付錢！

（澳洲生活網）投資物業的致富訣竅就是「謹慎購買」。是啊，這誰不知道呢？但是，很多的買家和投資者在購買物業時，還是買貴了！

澳洲房地產諮詢公司Metropole Property Strategists的策略師Kate Forbes表示，這不是說我們應該去買便宜的房子或找便宜貨，而是應透過購買正確的房產，來賺取應得的利潤。

Forbes強調的論點是，一方面，不要在目前的房產市場中追尋低價位房屋，另一方面，也要避免買房時，多付超過房屋本身價值的金額。

然而，很多投資人是從目前市場動向，來決定是否應該買房。他們認為要在市場冷卻期，且是「買方市場」時，才會購買房產。

Forbes並不認同那些投資者的看法，她認為，長期持有房產才能實現全面的資本增長，而不是企圖解讀市場動向，然後在市場低谷時購買（在那個時間點挑選合適的房產實在困難）。或者期望買下房產後，可以很快的看到房價上漲，然後迅速賣出以獲得收益。

也有一些投資人選擇在「下一個」房產熱點購買，他們期望這些地區會繁榮起來，然而這些地區通常都是房價長期表現不佳的地區，這個策略的風險太高了。

還有一些投資人他們採取了正確的做法，將房地產投資視為一個長期項目，也選擇了「正確的」地點—具有強勁的房價增長記錄。不幸的是，他們最終還是多付了錢，因為這些地區的資本增長只出現在購買後的最初幾年。

這到底是怎麼回事？投資者犯了哪些錯誤呢？

一、不熟悉市場的真正價格

「無知」是買貴房產的主因之一。簡單的說，如果你不清楚這個房產真正的市值，那麼你就可能多付錢。

Forbes建議，買房前一定要做功課，你可以去查詢這個地區類似房屋的銷售情況。不要參考房屋拍賣的報價範圍，因為拍賣會上最終的成交金額通常都比實際房價高，偶爾會太低，很不準確。

你可以去注意類似房屋賣出的實際價格，這種資訊可在網路上自由取得。

多花幾個月的時間參加「房屋開放日」活動，親身體驗一下市場的真實感受。如果你沒有時間親自看房子，那你可以請買家仲介協助。他們的業務就是找房子，他們對市場情況以及房屋的實際價值最清楚，好的買家仲介能替你省下數萬元。

二、不了解自己買的房產

大多數買家在出價前或在拍賣會上競價之前，會花一些時間去檢查房屋。但是，他們對這個房屋了解的程度有多少，是非常重要的。

Forbes表示，投資人應儘可能向買家仲介了解這個房屋的資訊、建造時間和變遷：它有整修過嗎？有被自然災害摧殘過嗎？多詢問一下，你會發現令人驚訝的情況。

她提醒，「你可以在房屋內多走幾圈，找找看有沒有明顯的破損痕迹，有些損壞可能顯示出背後的大問題，比如牆壁上的裂痕，也許說明這棟房屋的結構有問題。」

買房前，可以考慮向賣家索取一份房屋本體和害蟲檢查的報告書，以了解這個房屋的實際情況。任何一個房屋都不免會有瑕疵，因此不必太驚訝，不過有些瑕疵確實比較嚴重，修繕費用也可能貴很多。

如果你要買的是公寓，記得確保你的買家仲介有檢查過社區物業管理委員會（管委會）的文件。例如，近期的管委會年會上，是否有決議要提高住戶的管理費？這個管委會是否有投保正當保險？是否有留存過去的運作記錄？

同時，也要確定自己要買的公寓類型，它是屬於分契式所有權型（strata title），還是公司所有權型（company title）？這兩者的房屋價值是完全不同的。舉例來說，公司所有權型的價值比分契式所有權型要低很多，因此，了解公寓產權結構和合法性是很重要的。

三、你愛這個房產

有些買家在視察房屋或公寓時，一踏進門就會覺得：「這就是我想要的！不用找了。」有時候，這可能是錯覺。

買家的頭腦務必要保持清醒理智，提醒自己不要忽視了檢查房屋的責任。尤其你是要購買投資用房地產的話，「檢查房屋」就極為重要。當你「愛上」一個房子時，你很可能看不見它的缺點，比如牆壁上的裂縫；房屋位在主要幹道上；或是管線系統很糟。

此外，如果你在房產經紀人面前表達你喜歡這個房子，那你等於是告訴他，那你等於是告訴他「你是一個情緒化的買家」，你很願意支付最高金額來買下這個夢想房屋。這絕不是正確的作法。

四、在拍賣會上失去自制力

在拍賣會當天，當房產經紀人讚美這房子有多麼好時，你也許會下定決心，無論如何都要買下它。這時你可能會把預算拋到腦後，認為「多花幾千元來買這房子有什麼關係呢？」。但是，確實有很多天真的買家在拍賣會上以高出市場價格15%的金額買下房子。

拍賣會的形式是設計來誘導買家產生情緒化心態的，所謂「最厲害的拍賣商」同時也是能言善道的演說家。儘管如此，選擇權還是在你身上，你必須在競價開始前，權衡自己的預算，再確認是否買下這個房產。如果你容易感情用事，就請別人代替你出席拍賣會。

五、受房產經紀人影響

Forbes提醒，「我們有些人很容易被銷售員說動。然而，無論這個房產經紀人有多麼親切，我們都必須記得房地產談判的黃金法則：他們是受賣家委託的。」當然還是有很多專業的經紀人是用專業技能和善心來估價的，但也不要將之混淆為友情。

反過來說，也不要因為你不喜歡這個房產經紀人，你就打消了買房的念頭，這一樣是感情用事。

小結：

最後，Forbes建議買家，面對房地產交易，應時常保持專業和謹慎的態度，這能確保你不會被情緒帶動而失去理智，也不會買貴房產。更重要的是，不會錯過你的夢想房屋。

謹記上述這些重要事項，你便能在下次買房時，守住荷包。

編譯：喬伊