住房負擔問題 不只是價格問題

（澳洲生活網）解決住房負擔危機是當前各州政府亟須解決的議題，而逐年攀升的房貸利率無疑是雪上加霜。theconversation.com網站有一篇評論針對政府的解決方案提出建言，如下文。

目前，在郊區開發低廉的住房，已成了解決此議題最常用的作法。換句話說，政府認為興建低價的房屋，就是解決可負擔住房的最佳方案。為此，建商也致力於壓低建案的成本，而且越低越好。

然而，這樣的做法卻帶來了較高額的維護成本。建商為了節省成本，不安裝太陽能的冷暖系統，因此這樣的房子將需要使用更多的能源。也就是說，住在這樣的房子里，需要付出高額的空調費用。

這類的建案通常只會符合建築法規的最低標準，所以不良的設計與劣質的建材，都會讓住房的成本反映在維護費用上，而這類的建築對於抵禦天災的能力也相對較弱。

此外，由於郊區缺乏便利的交通和基礎設施，因此增值空間有限，也讓貧困家庭陷入另一種困境。他們需要支付更多的交通費才能到城市工作和享受較好的服務。

面臨未來的風險

事實上，這樣的作法雖然讓屋主有能力購買一間房子，但相對的也是鼓勵他們承擔未來可能發生的風險與成本。

通過新屋交易量的增多，政府會感到高興。然而，卻忽視了屋主在擁有住房的同時，卻無法負擔後續的維護費用。也就是說，這不僅僅是如何買房的問題。

對於經濟上有困難的屋主而言，節省成本的第一個做法，就是取消房屋保險，或是不足額保險。大約有14%的人沒有任何房產保險或是財產沒保險。

有保險的人中，很多人知道他們的保險額度不足。早在2012年的資料中便顯示，1/4的屋主並沒有對屋內的財產做保險，其他估算的數據也指出，澳洲有1/3的家庭沒有保險。近期的資料則顯示，41%的租戶沒有對屋內的財產做保險。

最近發生的「黛比」旋風（Cyclone Debbie）提醒了我們，有多少家庭直接暴露在天然災害中，包括身體上、財物上的損失和精神、情緒上的影響。

許多實際案例指出，許多家庭因為保險涵蓋範圍不足，造成極大的財物損失，最後，他們只能再度回到可負擔住房的等候名單之列。

因此，如果只考慮住房的價格和購買言價住房的人數，那麼我們就大大的低估了可負擔住房的問題。

政府極力促成低收入家庭購買這些高能源需求的房屋，以及位於天然災害高風險的區域，但屋主本身又沒有全額保險的能力，從這個風災造成的損失，正好證明目前的解決方式是錯。

重新定義「可負擔能力」問題

我們需要採取一個重要的行動，就是將住房可負擔能力重新下定義，必須包含房屋所有權和持續的生活成本。也就是說，解決可負擔住房危機時，不僅僅要考量最初購入的成本，還應包括住房期間所需負擔的生活成本。這個做法也會將不足額保險與高利率的風險納入評估。

在籌建基礎建設與重要公共設施所需的資金上，就是使用這樣的方法。當我們計畫重要的基礎建設時，其成本效益的評估必須考量生命周期的成本(the whole-of-life costs)。基礎建設的倡導者將日後的維護費用納入建設成本之中，因此建商的投資成本降低，讓這個項目更有吸引力。

這樣的方案可用於低廉住房的開發，進而真正的解決可負擔住房的問題。

原文：http://theconversation.com/affordable-housing-is-not-just-about-the-purchase-price-75859

編譯：青宇