讓租戶也能擁有安全的「家」

（澳洲生活網）目前政府努力解決住房負擔問題，但是，租金也是一個亟待政府關注的議題。西悉尼大學城市地理學研究學者Emma Power在The Conversation網站上提出以下見解：

澳洲許多城市的租金不斷的增高，對低收入和極低收入者來說，租房還是遙不可及的事。租戶同時還面臨著很大的「住房不安全感」。澳洲有50%的租戶簽的是「定期租賃」的一年合同，20%是簽「按月租屋」的短期合同，後者的變動和不穩定因素較大。

很多人基本上無錢買房，那麼出租房就成了他們的安身之地，政府需要幫他們解決租賃的負擔能力，並保障租期的穩定性，減少住房不安全感。

租金負擔能力的危機

要想解決住房負擔能力，那麼，增加社會住房供應量和土地使用權多樣性，將至關重要。目前有一些被看好的政策，如近期公布的提案，用債券融合模式來資助建造可負擔住房的資金。

假如可負擔住房數量未能大幅度增加，那政府就必須增加租金補助，尤其是在租金昂貴的地區。

但澳洲各地的住房成本不一，許多低收入戶需要留在高成本地區。包括社區和家庭網路原本就在這個地區的老年人，以及在這些地區工作的人。

許多產業都在高成本的城市，這些產業依賴低收入和極低收入者的工作，這些人應當有權獲得可負擔且安全的住房，而且必須是個像「家」一樣的房子。

保障租戶的權利

要使租房真正成為買房的替代方案，那就必須保障租房安全性。若要向「安全」租房邁進，我們應獎勵長期性質的房屋投資。例如，鼓勵公共機構加入投資，包括養老基金公司，和長期、大量投資租賃住房的企業。

然而，我們無法保證機構投資者的加入能有效提供更實惠的出租房，因此我們須進一步致力於改變租賃法規，以確保租戶（包括年輕一代的長期租戶）能體驗到安全的「家」的感覺。具體改變包括：

1.避免房東毫無理由的驅逐租戶

「有可能會被趕出去」的念頭時常如陰影般壓迫著租戶。當租戶行使應有權利，如要求房東維修及維護屋內設施時，若房東不願意，或因此感到不悅，他們可能會藉此驅逐租戶。在沒有法律明文約束下，無實際根據的驅逐作法成了房東的報復行為。

新州租戶協會（Tenants』 Union of NSW）也對此提出要求，希望能透過租賃法規來平衡房東與租戶間的利益，明確合理的租期終止理由。

類似的法規可參考德國的例子。德國的租賃法保證了租賃期的安全，阻止房東在某些情況下終止租約的行為。舉例來說，即便租戶違反租賃合同（如欠繳房租），或房東自己想把房屋收回自住、變賣，都不構成可驅逐租戶的理由。

2.「調高租金」有時是趕走租戶的一種作法

近期的一份調查《Unsettled: Life in Australia』s private rental market》顯示，11%的租戶在要求房東維修房屋後，收到租金調漲的通知；10%的租戶則表示，當他們提出房屋整修的請求後，房東或房產經紀人顯得很生氣。

由此看來，在調高租金的規則上，我們需要加強監管，並且對於房東無理由的調漲行為，要有更嚴厲的罰則。

在這方面，德國同樣提供了很好的示範。德國很少允許房東調高租金。他們規定：租金調漲必須以3個類似住宅的租金為基礎，或是須參考當地的租金資料庫。

3.保障租戶有營造「一個家」的權利

租賃法應保障租戶能讓租處變得更像自己的家，包括改裝房屋，允許養寵物；允許老人或行動不便的租戶進行局部改建。

前一陣子，Power女士採訪了一些年長租戶，他們想改變一些屋內的設施，被房東拒絕，這些年長租戶只好搬離租處。

新州正在考慮修改目前的住宅租賃法，賦予租戶改建的權利，確保出租物業適用於各類型租戶的需求。不過，房屋外觀的改變不在保障範圍內。

社會普遍認為房東與租戶有不同的利益。事實上，兩者的利益是非常相似的：安全的租賃關係和共同維護出租房，無論是房東或租戶，都能從中獲益。

小結：

低收入戶因為沒錢買房子，所以長期租賃就成了生活常態。政府在解決住房可負擔性的危機時，也不能忽視租房存在的問題。除了補助租金或者增加廉價房，政府還應關注租戶在租房過程中面對的困境。房東和租戶之間並非是對立的，若是政府能提出一些政策，讓雙方都受到尊重和保護，將促使他們互相體諒，創造雙贏的良好結果。政策可以改變事情的走向，而真正能達成目標的關鍵還是人心的變化

編譯：喬伊