澳洲房地產還能吸引中國買家嗎？

（澳洲生活網）當大眾探討澳洲房價為何不斷上漲時，中國投資者總是成為眾矢之的。不過，目前出現的一些因素，可能顯示出未來幾年，中國投資者對澳洲房地產的需求量將會下降。

近日，Erika Altmann女士和Zhixuan Yang女士在The Conversation網站上撰文，指出中國投資澳洲住宅物業的數量正在減少。兩位女士在一研究報告—《去除中國投資澳洲的迷思》中發現(注)，由於中、澳兩國的租金收益差距縮小以及澳洲房價日益升高，致使澳洲房地產對中國投資者的吸引力已不如過往。加之澳洲對中國買家購買澳洲房產的限制、中國政府限制資金外流等政策，也起到負面影響。

中國投資者擁有高凈值財富

擁有個人凈所得超過134萬澳幣的中國高凈值人士，加上568個億萬富翁的凈值，兩者綜合凈值凈就相當於澳洲GDP的總值。

許多中國投資者可以同時獲得「合法收入」和「灰色收入」的財富，所以資本相當雄厚。當中國本土處於住房負擔危機（2010年左右）之際，這些投資者帶著財富來到澳洲尋找房產投資標的。

為什麼澳洲房地產吸引中國人？

2015年，中國投資者投入了近68億澳幣購買澳洲商業及住宅房地產。澳洲房產吸引中國投資客的主因是，他們在澳洲購買新房可以保留、出租、出售、或持續擁有自己的土地。另一方面，中國的城市土地儘管提供屋主70年的所有權和租賃期，但到頭來，房屋所有權還是屬於國家。

其它原因還包括：與中國相比，澳洲金融機構的運作更穩定；澳洲可以擁有土地所有權；澳洲的房地產持續上漲；澳洲主要城市的資本增值率高，以及澳洲首付金額要求較低。

澳外國投資審查委員會（FIRB）對於上述這些澳洲投資環境的優點可能會更加註意，尤其是當有新的外國投資人進入房產市場時。FIRB同時也在使勁對抗中國房地產法規限制和投資者需求所帶來的推力效應（push effect）。

中國政府是推手

中國的經濟發展條件以及政府監管環境，也是造成中國投資者出走的原因。人民幣貶值更是重大推手。人民幣下跌後，中國投資者開始重新思考，他們能去哪些國家投資？哪裡的房價他們負擔得起？

當時澳洲主要城市的租金收益率為2-3%，是中國的兩倍。而中國又限制了城市居民的房屋所有權：須住在相同地區連續5年，且有繳稅的人才能購買房產。因此，許多中國人無法購買城市住宅。

2011~2015年間，當局又規定有正當城市戶籍註冊的人最多只能購買兩個住宅物業，一個作為居住用，另一個為投資用。而這項規定目前北京仍在實施。

由於越來越多中國人被擋在住房市場之外，政府又規定購買住宅物業要有30%的首付，致使負擔能力危機加劇。

上述這些因素相結合後，迫使中國投資者轉向中國黑市購買房產。可是黑市的所有權不確定性更高，因此中國買家轉到海外投資。

澳洲房產的吸引力下降

自2016年11月起，中國國家外匯管理局（SAFE）制訂了一項新法規，用以防止中國資金外流：資本帳戶下超過500萬美元（原來是5000萬美元）的海外支付，包括組合投資或海外併購等直接投資，必須上報市外管局批准。而澳洲大多數房屋的價值都低於這個金額。

但自今年起，又頒布了新的規定，將個人投資者的外幣持有量限制在每年5萬美元。這個政策對中國人投資海外造成打擊。

此外，由於澳洲房價不斷上漲，使租金收益率普遍下降。雖然悉尼和墨爾本的租金明顯增高，但上漲速度還是趕不上房價。

在中國，租金收益率是1-1.5%，當地投資者認為，花了那麼多努力把房子租出去並不值得，因此他們把房子空著，防止耗損，然後依靠資本收益來製造利潤。這種做法對中國的出租房供應量有嚴重影響。

如今，中國投資者在澳洲面臨相同的情況，他們也會選擇空置房產，以等待資本收益，導致澳洲也會出現更大數量的空置房。

註：本文作者Erika Altmann女士是塔斯馬尼亞大學定性研究學者，Zhixuan Yang女士為房地產開發暨管理講師。

《去除中國投資澳洲的迷思》（Demystifying Chinese Investment in Australia）是由悉尼大學中國事務研究中心（CSC）和畢馬威國際會計師事務所（KPMG）共同出版的一份研究報告。

原文：https://theconversation.com/why-chinese-investors-find-australian-real-estate-so-alluring-76310

編譯：喬伊