有很多客人都是投資房主，退稅時就會有很多各種各樣的問題，今年又要報稅了，今天專門給投資房主講一下如何做投資房的報稅！
1： 修理或改善房產狀況，哪一種可以扣稅
修理和改善的根本區別 — — 前者是可以扣稅，但後者被認為是資產，因此不可以一次性扣稅，但是可以在有效的年限里折舊或是用來增加房產的成本。
先來確定一下什麼是修理和什麼是改善。那如何來判斷什麼是修理，什麼是改善呢？答案是— —如果所做的工作是為了還原該東西其本來狀態的工作，還是它提高到超出其本來狀態呢？如果答案是前者，費用將符合可以抵稅的條件，而且該工作不是初始維修。相反，所做的工作提高到超出其本來狀態的東西是資產的性質，這是資產不是費用。
2： 不可扣稅費用
只是因為有些費用不可以扣稅，並不意味著它只是稅收黑洞中消失，因此是」死錢」。您需要牢記，任何工作上是資產的，仍可能會有一些稅務福利。或者可以用來折舊或者用來增加成本價值。
如果給投資房裡增加的東西是一個獨立功能的用品，它可歸類為折舊類的資產。你可申報扣除折舊費。如果獲得的東西是建築類的，它可能構成」建設支出」，你可能要求建設津貼扣除。如果最壞的情況，支出不屬於其中任一類別，它仍然可能會減少未來的物業增值繳納的稅款。
3： 建築津貼
一般允許建設每年扣稅額的 2.5%或 4%建設開支結構的改善，依附於土地上。
然而，建設開支並不等同於一個支付收購物業的金額。它是最初花費建造建築物或改善方面的物業開支。
換句話說，例如，你不能扣稅大廈的合同價格。相反，你需要問問供應商為您提供可能聲稱的建築支出的餘額 （供應商可能已經有聲稱一些建築建設開支津貼）。另外，很多人都不知道他們可以從合格的工料測量師來證實他們的斷言，這就是大家都知道的購買折舊報告。這樣一份報告一般費用約 600 澳元。對於新買房的納稅人來說，這個政策未來是會有變化的。
4： 利息
大多數人認為出租屋任何貸款相關的費用都是可以扣稅的。雖然一般來說是正確的，但是可否扣稅取決於貸款用途。
另一種常見情況是當借來的資金用於混合的目的。顯然，這種貸款帳戶上所產生的利息不會完全可以扣稅，扣除部分利息分攤比額表是必需的。但是，應該指出的是，是否任何償還的貸款，還款還需要分攤私用和投資目地的基礎，這是稅務機關非常關注的一個問題。這就是為什麼最好是要分開私用和投資銀行賬戶。
5： 貸款成本費用
人們常犯的另一個錯誤是把包括借貸成本與一些成本性質的費用直接抵扣稅總額。這些都不是正確的。
借款費用的正確的做法是： 如果發生的數額是低於 1000澳元，它可能聲稱為立即的減稅。如果金額超過 1 000 澳元，金額將需在貸款年限逐年折舊或 5 年內扣清，可以選用時間最短者。
6： 法律費用
購買或出售物業有關的法律費用列入其成本基礎，不可以用來減少收入。法律費用應付日常操作，例如，起草租約，爭議與租戶，等等。是用來增加投資房成本的費用。
7： 用於投資房檢查屬性的交通費
我們都曾經聽說過有人吹噓拿本來是去休假的旅行費用說成是檢查投資房從而來扣稅，這樣的人注意了，這一項是今年審查的項目 之一。
有人把旅行費用說成是檢查出租房來扣稅，然而，是否可以扣稅是取決於此行目地的程度。有多少是私人休假的程度，多少程度是用來檢查投資房的。
例如，如果你主要的目的是去到一個特定的位置是要檢查你的房產，但你還打算利用這個機會去度假，這將意味著相關聯的交通費將需要合理分攤，只有跟投資房有關的費用應申報扣稅。
8： 可供出租嗎？
只有當用於盈利為目地的收入範圍內的費用可以扣稅的。因此，如果房產在一年當中有一些時間不是可供出租的，那一年的費用將需要分攤。在報稅表中，如果不分攤會構成審計風險，如果稅務機關決定審查索賠往往不考慮這個分攤比額表。
你需要區分的是不可供出租的物業和物業被空置，後者一般並不引起需要分攤費用，因為，只要是可供出租是其目的，仍然可以看作是產生收入，即使它暫時沒有人租住。
要確定是否空無一人的物業是可供出租的，稅務機關一般會尋找證據，看看是否正處於積極的尋找租戶。因此，廣告與地產代理協議等證據將成為非常有用。
9: GST （商品服務稅）
住宅物業租賃沒有商品服務稅，但租賃商業物業是有的，如果房東註冊 GST 或者是需要登記商品服務稅。有些投資住宅物業的人轉到投資商業地產，往往不清楚商品服務稅。
一般來說，如果你擁有商業物業和組合預測年度租金的這些屬性將超過 7.5萬元，你就必須註冊為 GST。這也意味著你需要將GST（ 1/11 的總租金），必須支付給稅務機關。同樣你也可以索回 商業性質的費用的GST。
此外，還可能與購買和出售商業物業相關的商品服務稅影響。強烈推薦的專業意見，有關法律是相對複雜。
希望你們都能對投資房能更清楚一些，如果不是這樣的話，也沒有關係，一個電話就可以解決了。祝你報稅愉快！
Neena Wang
CPA
稅務代理
0433 524 099
【聲明：我們這裡只是提供稅法的推廣不是針對任何人的情況給出建議，在做出任何決定前請諮詢你的會計師或稅務師!】
整理：王霓娜 圖片：網路
This post was last modified on 2017年7月14日 12:24
小時候用上海話唱接龍兒歌：「啥個祝——祝英台——啥個台——抬（譚）老三——」那時懵懂，不知譚老三是什麼？只知道老上海話中，人死了叫「譚老三」或者叫「翹辮子」⋯⋯ Read More
韓國新生代歌手兼說唱歌手Lee Young-ji（李泳知）近日因一組紅髮自拍照意外捲入政治爭議。由於發布時機恰逢韓國「6·3地方選舉」投票前敏感時期，她被部分網友質疑借發色與服裝表達政治立場。事件迅速發酵後，李泳知在24小時內刪除相關內容、染回黑髮，並公開發佈道歉聲明。 據了解，事件起源於5月底李泳知在社交媒體上傳的一組照片。 照片中，她以全新紅髮造型亮相，同時身穿紅色服裝，並搭配歌曲《REDRED》作為背景音樂，配文寫道：「發色好看吧？」 原本只是一次普通的造型分享，卻因為發布時間處於韓國地方選舉事前投票階段而引發爭議。 在韓國政治文化中，顏色長期具有高度政治象徵意義。紅色與藍色通常會被聯想到不同政治陣營，因此在選舉期間，公眾人物的服裝顏色、手勢甚至數字選擇都可能被放大檢視。 部分網友認為，紅髮、紅衣以及歌曲名稱同時出現，形成了明顯的「紅色元素疊加」，質疑李泳知在敏感時期未能保持政治中立。 事實上，類似事件過去也曾發生。韓國社會對於藝人在選舉期間的言行向來相當嚴格，此前不少藝人都曾因為穿著特定顏色服飾或發布容易引發聯想的照片而陷入爭議。 面對輿論持續升溫，李泳知迅速採取行動。 首先刪除所有相關動態，其次在極短時間內將紅髮重新染回黑色。隨後，她於5月31日通過韓文及英文雙語聲明公開道歉。 聲明中，李泳知承認自己的行為「考慮不周」，表示自己明知當前正處於重要時期，卻因為太想儘快與粉絲分享新造型而忽略了外界可能產生的聯想。 她特彆強調，不會以「不懂政治」或「沒有意識到」為理由為自己開脫。 李泳知寫道，自己對於引發爭議感到抱歉，也認識到公眾人物在特殊時期需要承擔更高的社會責任，未來會更加謹慎地學習和思考。 事件曝光後，韓國網路輿論出現不同聲音。 支持者認為，單純的發色與服裝被賦予政治含義，本身反映出韓國選舉文化對於符號的高度敏感；批評者則認為，作為擁有巨大影響力的公眾人物，在選舉期間理應更加註意可能引發誤解的表達方式。… Read More
6月1日，超模奚夢瑤與「賭王」何鴻燊之子何猷君在法國著名地標Mont-Saint-Michel（聖米歇爾山）舉辦婚禮。距離兩人2019年登記結婚已過去7年，這場以「承諾如約而至」為主題的補辦婚禮，憑藉童話般場景、頂級珠寶與諸多細節設計迅速成為全網熱議焦點。 婚禮舉辦地選在法國世界文化遺產聖米歇爾山城堡區域，現場以大量粉色鬱金香打造夢幻氛圍。最受關注的是，婚禮中特意復刻了2019年求婚時著名的「馬里奧救公主」主題元素。當年何猷君以電子遊戲《超級馬里奧》為靈感向奚夢瑤求婚，而此次婚禮伴手禮中也加入了相關手辦設計，形成首尾呼應。 不少賓客還發現，請柬署名採用「奚夢瑤與何猷君」的順序，將新娘名字放在前面，被外界解讀為對女方的尊重與重視。 此外，婚禮現場香檳塔高度也按照奚夢瑤178厘米身高特別定製，許多細節都圍繞新娘展開設計。 作為國際超模，奚夢瑤當天的造型備受關注。珠寶方面，她佩戴來自Graff（格拉夫）的鑽石套裝，總鑽石重量超過100克拉，包括約30克拉鑽石耳環、66克拉鑽石手鏈以及7.1克拉婚戒，整體價值引發外界廣泛討論。 歡迎晚宴上，她身穿Dior 2026春夏系列冰藍色紗裙；婚禮主紗則由品牌創意團隊量身定製，製作耗時超過600小時。婚紗背部羽翼造型採用特殊結構支撐，營造出如童話公主般的視覺效果。 婚禮攝影則邀請知名婚禮攝影師Jose Villa（何塞·維拉）掌鏡。Jose Villa曾拍攝過多場國際名人婚禮，包括美國歌手Justin Bieber（賈斯汀·比伯）的婚禮作品。 婚禮現場最溫馨的一幕來自兩個孩子。6歲的兒子何廣燊與4歲的女兒Romee共同擔任花童，陪伴父母完成儀式。 到場賓客同樣備受關注。自由式滑雪奧運冠軍Eileen Gu（谷愛凌）身穿Alexander McQueen（亞歷山大·麥昆）黑色禮服現身，並公開稱讚奚夢瑤是「最美的新娘」。歌手王嘉爾則以伴郎身份低調出席，成為現場關注焦點之一。… Read More
大陸綜藝《這是我的西遊2》近日因多起安全問題陷入輿論風暴。從後期合成安全帶畫面，到高空項目設備故障，節目組的安全管理能力受到廣泛質疑。 其中最先引發關注的是「P圖安全帶」事件。在5月29日播出的節目中，不少觀眾發現嘉賓乘車鏡頭中的安全帶疑似通過後期技術添加，畫面存在顏色不自然、貼合度不足等情況。隨後，相關話題持續發酵，公安部交通管理局也發文提醒，強調安全規範不能流於形式。 另一項爭議則涉及藝人宋亞軒參與錄製的高空軌道車項目。網傳現場因連接裝置未完全固定，導致其所乘軌道車與前車脫離，在下坡路段獨立滑行。面對突髮狀況，宋亞軒及時採取制動措施，最終避免發生更嚴重後果。 事件曝光後，部分觀眾質疑節目組未充分檢查設備安全，並認為節目播出版本對事故原因的呈現存在爭議，引發關於剪輯處理方式的討論。 隨後，宋亞軒官方後援會發布聲明稱，已收到節目組私下致歉，但對相關解釋及處理態度表示不認可，並宣布暫停與節目相關的宣傳配合工作。 Read More
「培根」這個名字，是英文Bacon的音譯，說白了，就是腌制、熏制後的豬肉。悠久的西餐文化里，它幾乎是烤盤上的明星。肉片薄如蟬翼，肥瘦分明，還未入口，那淡淡的煙熏香味已然勾起人無窮食慾。 Read More