買樓花時 該如何降低風險

當你購買樓花時，相當於你購買了開發商的承諾—房屋會在預定期限內建設完工，但當前處於正在建築狀態，並且開發商承諾在協議的時間框架里完工後，會保證房屋的品質，同時買家會獲得資本增長以及穩定的租金回報。
當你交付了協議購買價格10%的定金，你會面臨銀行貸款申請是否被批准的風險，因為只有當房屋建造完畢後銀行才能完成評估，然後決定是否批准，或有時會拒絕你的貸款申請。
所以，關鍵問題就是在簽署合同之際到銀行完成實際評估之間，這段時間房屋價值必須不會降低。

購買樓花面臨的主要風險有哪些？
跟購買現房相比，購買樓花存在一些主要的風險。
首先，會有各種各樣的財務風險，其中包括：
1.結算風險—樓花的價值可能會在簽署合同到最終交房的過程中貶值；
2.權益風險—房價可能下跌或者房產資本增值表現很差
3.現金流風險—實際的租金回報也許很低，房東不得不補足租金收入與維護成本間的巨大資金缺口。

並且，還有來自法律以及其它方面的風險，這些風險由5大風險因素驅使，那麼如何降低風險？

1.投資策略
你必須制定你的投資策略—如何利用購買的房產，持有房產的期限，投資該房產是否與你的整體投資策略保持一致。
2.你在哪裡購買房產
房產的位置可以降低你的風險，並獲得更好的資本增長，這就是為什麼我們會製作一份關於最好及最壞樓花地區報告的原因。
我們的調查發現風險較低的樓花普遍地處以下這樣的地區：
經濟可持續發展的地區；新建住宅比例較低；房產中位價格相對更高；地處中環並且租賃比率較低。

你必須要尋找關於該地區的房產類型以及布局。請注意，來自開發商拿傭金或者回扣的人不會給你中立的意見。

購買什麼
我們的研究發現，同一地區獨立屋期房表現勝過單元房期房。並且從整體來講，四大首府城市的別墅價格，表現上一直勝過單元房價格。

另外，房產的布局（起居室，衛生間以及停車位等）都會很大程度上影響風險。一般而言，較大的單元房比較小的單元房風險低，因為它們比較容易吸引自住業主。

總體來講，單身公寓和一起居室的公寓的風險級別最高。如果房產面積少於50平方米，風險是非常高的，因為很多發放貸款的機構會限制對這類房產放貸。

從哪裡購買
開發商以及你簽署的合同會帶來很大風險，所以你需要了解：

1.開發商的財務穩定性，比如是否有破產的風險。

2.法律事務—很明顯你需要使用律師或者過戶方面的服務，這非常關鍵。

3.建設完成的時間，房產品質以及規格。

成交
因為你購買的開發商的承諾會帶來很高風險，所以你需要找尋一個比較有吸引力的房產成交。
最關鍵的一點是，必須事先對該地區做好調查，確定你偏好的房產類型以及房產價格區間。

編譯: Wincy

圖片：網路