2017年下一個投資風口在哪裡？商業物業投資預測全面分析

• 因產業和州不同而異， 投資者需要有選擇。
• 近年來澳大利亞的低利率促使辦公室、工業和零售物業價值上升，買家積極尋求機會，這一趨勢預計將持續下去。
• 低利率，使商業物業成為代替其它的有吸引力的投資品種。
• 商業地產價格的上漲大大超過了租金，導致收益率下降。逐漸與全球收益率趨平， 但澳大利亞仍然有優勢。
• 州之間的業績會有所不同，新南威爾士州和維多利亞州的地產市場受益於更強勁的經濟和更高的人口增長。
• 根據九月季度的「NAB商業物業調查」， 預計在未來1至2年內， 辦公和工業市場的空置率將下降，零售業空置率會增長。較低的空置率可讓業主提升租金，增加物業收入。

辦公室

預計2017年CBD辦事處的有效租金增長率為6.5％ 。

2016年如2015年一樣，在悉尼和墨爾本的辦事處市場的租戶需求旺盛。技術和商業服務部門一直處於擴張模式。

其它地方辦公室市場缺少動力，但大多數辦公室市場的空置率現在都處於或接近周期性的高峰。布里斯班的空置率在攀升到18%後開始下降 。

隨著本地經濟改善，悉尼和墨爾本的租戶需求將在未來一年繼續上升

悉尼中央商務區市場在2018/19年期間的辦公空間供不應求，預計在未來五年內，該市場的租金增長將保持強勁，原因在於住房供不應求。非CBD辦事處市場預計在這個階段中將高於平均租金增長。
墨爾本應該有類似的條件，但市場並不周期，這補充了悉尼在投資組合建設模式中的波動。

布里斯班也開始穩定，預計十年前幾年的租金復甦緩慢，現在該市的建築業正在放緩。 」

工業

工業部門的租金增長在2016年緩和，但預計在2017年將扭轉。

預計工業物業「租金適度增長。

但隨著收益穩定，資本增長速度放緩。

工業物業位於中部大都會地區，正在經歷高檔化，在租金和土地價值上跑贏綠地工業區。

受電子商務相關業務需求增加影響的工業物業也將跑贏過大盤。

零售

線上銷售增長，以及與經濟疲弱相關的周期性問題，在過去幾年中，零售物業一直面臨這些挑戰 。

購物中心的佔有成本比例已經調整，房東正在重新定位商場，打擊線上威脅，空置率在主要辦公樓市場下降，經濟增長正在加強。所以促使租金增長的基本面正在改善。

在人口和收入增長強勁的地區，獲取市場份額大的區域性購物中心，預計將在未來10年內實現澳大利亞最強勁的租金增長 。

未來12個月的利率和就業的穩定將刺激消費者的需求，有利於零售銷售。

目前的零售銷售額高於五年的平均水準，新南威爾士州和維多利亞州的最高記錄水準在5％左右。

這些州的業績預計會持續下去。

因此，我們預期新的超市空間的發展降減少。超市經營者通過增加翻新和擴張來適應和增加競爭力，通常比開設新的超市提供更高的資本回報。

 商業物業開發

預計在2017年將放緩，隨著NAB商業地產調查顯示，開發商計畫開始建立新的商業物業。此外，更少的人正在尋求獲得土地用於商業發展。

風險

大範圍的經濟因素可能在2017年對澳大利亞商業物業投資造成挑戰。

較低的利率和通貨膨脹預計將保持低位一段時間，全球最近的匯率升幅可以從當地的商業地產價格中獲得一些支持。

利率最終會上漲，投資者有風險，如果租金和入住率不會更快上漲，房價可能會下降。

英國脫歐」和美國大選等事件後全球市場的不確定性可能會影響財產決策。 Kingcott說：「美國政治的轉變讓市場相信通貨膨脹回升，所以在選舉之後，許多資產類別的回報預期正在進行調整。

NAB商業地產調查受訪者認為，考慮到租戶需求，各州辦公樓市場「略有」過度供應，並可能在未來12個月內保持不變。

珀斯和布里斯班辦事處的市場尤其供應過剩，可能受到進一步下滑的嚴重影響。另一方面，新南威爾士州和維多利亞州的租戶正面臨商業物業短缺的問題。

對於房地產買家，可能難以找到合適的資產進行購買。

2017年的業務面臨的一個關鍵挑戰可能是缺乏價格合理的優質零售資產。

對於行業而言，融資可能成為一個問題。

這些房地產投資信託運營商的套期保值或短期到期債務期可能會面臨2018財政年及以後年度、利息成本上漲的挑戰。

文：Leon

圖：網路