我們每個人都想自己做退稅，因為把數放進去就行了，很簡單，自己能更認真負責，自己的事當然就更加上心了。
雖然會計師也是認真負責的，可是他們就干那麼一點事就要收我多少多少的，還不如自己做吧。所以今天咱們就教給大家2016如何自己退稅。
所有在這個平台文章都是陳述法律條款事實，沒有任何意見和建議的成分。請做任何決定前諮詢你的會計師或律師
我們的客人有很大一部分是擁有投資房的客人，我會被經常問到
先澄清一下概念：什麼是投資房
什麼是投資房：投資房是買來用於出租的而不是用來自己住的房產。澳大利亞的稅法規定出租房的收入是要上稅的，但是，不是所有從房客那裡收來的錢都是要上稅的。
一般來說你用來維護和維修投資房的費用都是可以用來減少這些租金收入的。房子買來之後，會有一段時間房子是空置的，因為房東要來整理和維修這個房子。出租前的維修費用是不能夠來一次性抵扣來退稅的，即使這些費用是修理投資房使它能夠可以拿來賺錢的。這種費用可以用來增加你投資房的價值而不是用來減少你的投資房收入的。
雖然你的房產還沒有租出去但是只要你的房產是真正的可以出租的那段時間發生的一些費用是可以用來減少收入的。
什麼情況下，從房客收來的錢是不用來上稅的：
抵押金：當你從房客那裡收到抵押金並且準備把這筆錢在合同結束時退還給房客時，這個錢不是房租，是不用上稅的。但是如果房客在合同終止時，決定用這個抵押金來頂替房租，這時，這個抵押金就變成了房租收入。
能夠減少房租收入的費用包括如下但是這不是所有的：
如果旅行的目地是檢查投資房產，房東們可以抵扣全部旅行費用，如果同時還兼顧了其它目地，那就要按比例來計算投資房的旅行費用。
如果澳洲的稅務公民在海外其它國家擁有投資房產，基本上是用一樣的方式來計算應上稅收入的，但是一定需要用澳元來計算。
舉例說如果你是紐西蘭公民來到澳洲，成為澳洲的稅務公民，把自己在紐西蘭的自住房租出去了，這時，你在紐西蘭的投資房收入也要在澳洲上稅了。如果紐西蘭的房子賣了，還要上房產增值稅（具體情況需要具體分析）。
當然了特殊情況除外。那什麼是特殊情況哪？那就是當澳洲和那個你的投資房所在國家有雙重稅務協議（DTA）。當雙重稅務協議和協議雙方中的任何一方國家的稅法有衝突時，雙重稅務協議有優先權。
在大多數情況下，各個國家都按自己的稅法要求來徵收投資房稅 但是一般來說雙重徵稅是不會發生的。避免雙重徵稅的方法就是用外國收入稅折扣來避免的。那外國收入稅折扣（FITO）是什麼哪？
外國收入折扣(FITO)在澳大利亞是這樣的：如果你在別的國家已經付了那個國家的收入稅，那你在澳洲做退稅時，就可以用你在那個國家已經付的稅務來減少你在澳洲的應交稅。
但是如果你在其它國家付的超過了你在澳洲的應付稅務額度，那多餘的部分是拿不回來的。
記住退稅不是給你發福利。
國外房產可以用來做負扣稅嗎
01/07/2008 年起，你可以用國外投資房的損失來做負扣稅了，還可以無限制的轉到下一年來減少未來年度的收入。這個未來年度的收入可以不限於澳洲的還可以是國外的收入。
在01/07/2018年前是不同的規定。
國外房產要上增值稅嗎
一般來說，國外房產的增值和房產的收入稅是同樣的按照雙重納稅協議（DTA）來決定如何徵稅。除非（DTA）規定澳大利亞不可以徵收增值稅，一般來說澳大利亞的稅法是要徵收稅務公民的國外房產的增值稅。但是個人擁有房產超過12個月享受50%的折扣同樣適用在國外房產的增值稅
我們以後會談到澳洲的非稅務公民在澳洲買投資房時是如何計算收入的。
聲明：我們這裡只是提供稅法的推廣不是針對任何人的情況給出建議，在做出任何決定前請諮詢你的會計師或稅務師!
供稿：Neena Wang
圖片：網路
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This post was last modified on 2017年8月31日 15:36
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無論是裝修還是建房，總會在事後回頭時出現一些「早知道就好了」的瞬間。但很多時候，真正的錯誤只有在塵埃落定之後才會被看清。《House & Garden》雜誌邀請讀者分享他們最想重來一次的裝修遺憾，這些回答從常見問題到高成本失誤都有涉及。從預算嚴重超支，到施工順序錯誤，這些真實發生過的裝修教訓，都是在開始新項目之前非常值得參考的經驗。 1、天窗位置設計不當 有些問題往往在為時已晚時才會被注意到，其中天窗的具體朝向對室內採光影響巨大。一位讀者最大的遺憾是：「把天窗裝在了屋頂南側，而不是北側。」在澳大利亞，北向天窗全年能獲得最充足的自然光，使冬季室內更溫暖、整體更明亮且持續時間更長；相比之下，南向天窗多為散射光，採光強度明顯較弱。因此，在規劃天窗時，不僅要考慮安裝在哪個房間，更要考慮屋頂朝向。 2、在有歷史保護限制的房產中翻修 購買或修復受歷史保護條例約束的房產，看似充滿挑戰與趣味，但實際操作往往更為複雜。一位讀者表示，最不後悔的決定就是不再選擇類似項目。歷史保護房產在外立面、材料使用及改造範圍上都有嚴格限制，尤其是臨街立面，通常需要更昂貴的材料與專業施工團隊。同時，審批流程冗長，即使是小幅改動也可能需要詳細設計與多輪審核。在保留歷史風貌的同時，也必須充分評估時間與成本約束。 3、土地空間利用不合理 許多人在城市中面臨的是空間不足的問題，但「土地過大卻沒有合理利用」同樣會帶來困擾。一位擁有超過1000平方米地塊的讀者表示，他後悔在設計初期沒有更合理地規劃建築位置。「如果再建一次，我會讓建築師更充分利用可建區域，」他表示，「現在花園雖然漂亮，但整個地塊幾乎被平均分成前院、房屋和後院三部分。」規劃不當的建築佔地，會造成大量空間閑置，同時也可能限制未來增加泳池或獨立小屋等擴展功能的可能性。 4、未持續跟進施工細節 許多裝修者共同的遺憾之一，是過度信任施工團隊，默認所有工作都會完全按最初溝通執行。但在施工過程中，一旦出現變化或問題，細節往往會在不知不覺中被調整或忽略。不少讀者強調，必須持續跟進工程進度，不能默認一切都會完美完成。「一定要反覆檢查施工質量，」一位讀者提醒，「並清晰溝通你真正想要的結果。」 5、把花園放到最後才做 另一個常見遺憾是低估了園林景觀成熟所需的時間。一位讀者建議：「應該先種樹和完成主要花園框架，再開始室內施工。」很多將園林放在最後階段的人都後悔沒有儘早種植，因為植物需要時間成長與成形。「等室內完工時，花園其實才剛剛開始建立。」成熟的庭院需要時間積累，而不是最後一步的附加工程。 6、試圖獨自完成所有工作 DIY也是常見的後悔來源。為了節省成本或加快進度，許多人在過程中承擔過多工作，最終導致壓力增加甚至延誤整體工期。不少人表示，如果重新開始，他們會更早引入建築師或專業人員，以避免後期返工與不必要的成本浪費。「我會一開始就請建築師按我的想法設計房子，」一位讀者說。… Read More