銀行貸款持續緊縮，如何在申請貸款時另闢蹊徑？

「買房」一直是中國人最喜歡的投資方式之一。但是澳洲政府在最近的一年時間裡多次表示將要緊縮海外貸款以及嚴查收入貸款證明，使得銀行在審批貸款的時候十分嚴格。「不管真的假的一律從嚴處理」的做法使得很多購房人無法順利的從銀行中貸款購房。另外，澳洲多家銀行相繼出台了對於「Refinancing」的限制政策，這讓很多買家在購買完兩三套房子之後發現無法繼續從銀行貸款購買自己心儀的房產。今天我們就將針對這個問題一起探討一下，有沒有什麼其他途徑可以繞過個人信貸這一步，順利的從銀行手中貸款買到房子。

針對上面的一系列問題，VL-TAX推薦您使用「避稅神器」——自管養老金，來進行貸款購房。自我管理養老基金（Self-managed Superannuation Funds，以下簡稱為SMSF）是一種退休金投資的方式。一般來說，SMSF與其他類型的養老基金的不同之處在於，SMSF的成員也是其受託人。這意味著SMSF的成員以自己的利益為目的，自己管理自己的養老金。那麼SMSF究竟是如何來運作的？優勢在哪裡呢？

1，在您個人額度用盡無法從銀行貸款時尋找新的方法

通常來講，您個人名下貸款的額度是有限制的。銀行會根據您個人的收入及其他信息計算出您的貸款額度並在您申請貸款買房後扣除掉相應的額度。雖然說買房的手段多種多樣，可以通過個人、公司、信託以及合伙人等名義購買房產，不過這些方式的貸款額度都是與您個人收入額度相關聯的。也就是說，當您以個人名義貸款購買房產用掉信用額度後您也無法用公司或信託的名義繼續進行貸款。但是，SMSF在評估貸款信用時採用了完全不同的評估系統。由於SMSF在申請貸款的時候不使用個人名下的信用額度，而是通過（1）SMSF里養老金的餘額（2）每次繳納養老金的金額大小以及（3）購買房產的回報率對您的貸款額度進行評估，所以即使您已經以個人名義貸款買房導致無法繼續購買房產，但手上又有餘錢想繼續進行投資的時候，您可以繼續以SMSF的名義從銀行借款購買房產。

2，幫助您公司的發展

儘管在養老金購房的條款中有規定，在您退休之前用Super購買的房產不能用於自住，但是，您卻可以用養老金購買一間商業寫字樓辦公室或者買一塊廠房用地，然後在以養老金的名義把這間辦公室或這片地出租給您自己的公司！這樣可以讓您公司的現金流變得更加靈活，還可以釋放出您養老金內無法使用的存款。

3，稅務上獲得優惠

您在向養老金內注入資金的時候本身是有一定額度的稅務優惠的。相比高昂的個人所得稅，養老金的稅率只有15%，並且如果您持有該房產超過12個月，在變賣的時候還能享受33%的資本所得稅優惠，也就是只用繳納10%的稅！所以您可以通過SMSF減免掉高額的稅款。更為重要的是，由於退休金賬戶（低於160萬澳元）所產生的投資收入全部是免稅的，您的房產在進行出租時的租金也不會被收取任何稅費！

4，可以與親人的賬戶聯合投資

根據規定，一個SMSF賬戶最多有4名成員。當您本人養老金存款並不能支付整套房子首付的時候，您可以將自己與配偶或其他親人的賬戶結合在一起就可以獲得更多的資金和選擇餘地。

5，用您的稅前收入繳納養老金

從今年的7月1日起，政府規定每年稅前繳費的額度是25000澳元，也就是說，如果當您賺的錢每年還有剩餘，就可以在不繳稅的情況下將這筆不大於25000澳元的錢存入養老金賬戶，用您的稅前收入來償還房屋的貸款。

通過對比SMSF和正常的房屋貸款，不難發現SMSF的優勢非常巨大。首先是在稅務上的優惠。退休前15%甚至10%的稅率、退休後免稅使得SMSF稅率遠遠低於個人所得稅的稅率——當收入達到18200澳元時19%的邊際稅率，37000澳元時32.5%的邊際稅率等等。同時，在您養老金賬戶中的投資收入還可以被免稅。也正因如此養老金成了很多富裕澳洲家庭的避稅天堂。其次，在償還貸款的時候，SMSF 可以讓您選擇使用稅前收入來償還貸款。相對的，正常的房貸則是用我們的稅後收入償還的，無形之中又白白給政府多交了20%-30%的稅。最後，看著一筆巨款存在銀行里卻必須要等到退休之後才能提出來使用，實在是讓人有些干著急。而SMSF就可以幫助您解放自己手中無法使用的養老金，即使不做房產投資也可以用來為自己的公司帶來些許價值。

以上就是今天為大家帶來的關於使用自管養老金買房的知識。如果您在看完文章後有什麼疑問或者在稅務方面有任何的問題，都可以拿起電話聯繫我們！VL-TAX將會為您提供最優質的服務！

供稿：曉梅會計事務所

圖片：網路

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