商品服務稅（GST）可能是我們日常生活中最常見的稅種之一了。關於GST的基本條例在之前VL-TAX專欄中我們也做過科普：當您在之前12個月的營業額超過$75000，或者您從事的是一些特殊的行業例如UBER司機，那麼您將會被稅局強制要求註冊GST；您也可以選擇在營業額低於75000澳元時自願註冊GST以便可以向稅局申請退回生意中多繳納的GST。
在房地產這個領域裡，不論您是準備把自己剛完工的房屋出售賺一筆快錢，還是準備作為一名開發商以此為生意，都有可能會涉及到GST的問題。然而這裡有兩個特例：二手房買賣以及房屋出租。這兩項交易會被列為特殊稅種而不用繳納GST。所以說，即便您的公司註冊了GST，在進行二手房買賣或房屋出租的時候都是不用繳納GST的。
那麼下面我們將對幾種房地產市場的交易進行細緻的分析。
（1）作為房產或土地的購買者
如果您正在開發房產或者新建住宅並且以銷售它們為最終目的，那麼您在購買空地或者老式住房時交易所產生的GST通常是可以被退回的。在這裡有兩個特例：1，出售給您這片土地的賣家如果沒有註冊GST並且不滿足註冊GST的條件，那麼他在出售房產給您的這筆交易是不含GST的，也就是說在上述情況下，您是無法申請向稅局GST退款的；2，前文中提到，二手房交易是不帶GST的，也就是說如果您購買的房屋是二手房，那麼這時您也無法向ATO申請GST退款，因為這筆交易中並不 存在GST。
那麼如何來定義新房和二手房呢？在ATO的法條中可以找到關於新房的定義。
一套房屋在滿足以下任一條件時將會被認定為是「新房」：
1，之前沒有作為房產出售過；
2，進行過大幅度的修繕；
3，在同一片土地上推倒之前的舊房子所建起的新房。
而當下列任一條件滿足時，一套住宅便不會被認定為「新」房：
1，從成為住宅的時刻開始五年之後；
2，從上一次大幅修繕開始五年之後；
3，從上一次推倒重建開始五年之後。
由此可見，如果您是一名房產開發商，那麼一般情況下新建成的房屋出租不超過5年時間在出售的時候還是會被認為是「新房」，從而需要向稅局繳納GST。但是我們大部分投資者都是直接從開發商手中購買房產，由於開發商手中的是「一手房產」，所以您在購買後就變成了「二手房產」，這時再出售該房產便不需繳納GST。
（2）作為房產的開發者
作為房產開發者，通常情況下您是可以申請退回全部在建房子期間產生的GST的，比如設計費GST，律師諮詢費GST，材料的GST等等，只要這些費用全部是由於出售房產而產生的，那麼您便可以退回全部的GST。但如果您是要將房產進行出租或者進行二手房買賣的話，那麼您所收取的租金以及進行的各種交易都不會計算GST。
同時，就像我們在上一周的文章中所指出的，如果您在一開始決定要出售建好的房屋，但是後來改變主意，把房屋出租出去收取租金的話，由於房子本身的屬性從「出售型」房產轉變為了「出租型」房產，您將無法向ATO申請退回購買或建造房子時產生的GST，所以需要向ATO補交之前退回的稅款 。
當您作為一名賣家想要出售一套新建房產時，通常您都是需要向ATO繳納GST的，GST的計演算法則是：GST=房屋的出售價格/11。但是在以下兩種情況時您所需要繳納的GST會發生一些變化。
一，使用差價法（Margin scheme）計算GST
在一些特殊的情況下您可以選擇使用差價法來計算GST：您購買此房產的時間在2000年7月1日之前；或之前您是通過差價法購買來本次進行交易的房產；或之前您購買此房產時前任賣家沒有繳納GST的義務。上述情況之一滿足時您便可以使用差價法計算您出售房產時的GST。如果您決定用這種方法的話，需要準備好書面的說明並提供給房屋的購買人。用差價法進行計算時，運演算法則變更為了：（出售價格-購買價格）/11，也就是房屋在您持有的時間房屋的升值部分需要繳納GST。
舉個例子來看：小明在出售自己在悉尼的房產時售價是110萬澳元（含GST），而他在買入這套房產時的價格是66萬澳元。如果不使用差價法計算那麼小明會欠稅局110/11=10萬澳元的GST，但是如果使用差價法那麼小明實際應交GST=（110-66）/11=4萬澳元。
這裡有兩個需要注意的問題。其一，如果您的這套房屋是從親友手中購買，或房產的成交價偏離了市場價時，您在用差價法計算GST的時候買入價可能不是您實際應該減去的金額。所以VL-TAX推薦您在進行房產買賣時選擇合適的中介進行指導。其二，如果您使用差價法進行GST的計算，那麼您房子的買家便無法申請退回購房時產生的GST，所以部分買家可能並不願意與您簽訂差價法的協議。比如說，小剛出售了一塊空地給小紅用於開發樓盤，小剛希望使用差價法計算自己的GST，但是如果小剛使用了這種方法，小紅便無法在自己樓盤建造的時候退回其中產生的GST，導致自己的項目可能會有現金短缺的問題，於是不願與小剛簽這份協議。
二，持續經營型生意（Business as a Going concern）
您也可以將您的房產作為一項租賃業務。在1999年澳洲頒布的GST稅法中規定：1，如果買賣雙方都註冊了GST；2，買賣雙方都認同本次交易的房產現在及將來都會以租賃為收入來源；3，賣方採取了一切行動保證房產是「持續經營」型生意；4，生意一直進行到雙方交易的當天；當上述條件都滿足的時候，就可以被認為是持續經營型生意，在賣家出售房產時便不需要繳納GST。
這裡同樣也有幾個注意事項值得留意。首先，如果您在購買房產時申請退回了GST，而您出售房產時是以持續經營型生意的方式出售的，那麼您需要向稅局退回部分或全部以前申請退回的GST；其次，由於持續經營型生意的交易不會產生任何GST，買家在購買生意的時候無法申請退回購買時產生的GST。最重要的一點是，由於GST是由賣家繳納的，所以如果ATO在日後查出本次交易並不符合持續經營型生意，那麼賣家將承擔全部交易產生的GST。
供稿：曉梅會計事務所
圖片：網路
This post was last modified on 2017年9月15日 10:37
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