房市巨變！！有人賣自住房也要交增值稅了！！來看看你是不是這類人……

聯邦財政部在2017年5月9日出台了最新的稅務改革方案，裡面可謂名目繁多：二手房折舊問題、個人審計的各類改革、外國人買房的額外印花稅……而在這其中，還藏著短短一句話，但它卻讓數萬在澳洲的朋友們為之顫抖：政府決定取消非澳洲稅務居民個人自住房增值稅減免政策！不

在ATO上我們也看到相應的政策已經隨之出台了。稅務局官網上寫著：「2017年5月9日，政府宣布了在澳洲的外國稅務居民的自住房增值稅（CGT）免除的優惠政策將會被取消，政策的執行時間即宣布時間」。除了這一條，ATO還「貼心」地提供了一些「小優惠」：在這個時間以前如果您持有自住房，那麼這套房子的增值稅減免政策將繼續執行到2019年6月30號。

想要了解這個政策的目的，我們就需要先回顧一些之前的政策。之前，所有自住房是都享有增值稅優惠政策的，也就是說，您在賣房子的時候如果這是您的自住房，那麼房產上漲部分是不會產生任何增值稅的。舉個例子，小明在2012年以50萬澳元購入一套個人自住房產，在2016年以80萬將其賣掉。小明從這筆房產交易中賺到了30萬澳元，應該以「資本增值」的名目將這筆收入記入小明當年的個人收入，再以個人退稅的形式向政府納稅。但是由於個人自住房優惠政策的存在，這筆「資本增值稅」被免除了，也就是我們說的個人自住房優惠。

但是現在政府的新政規定，對於外國稅務居民，這項優惠將不再實施。那麼誰是稅務上的「外國人」呢？一般來講，稅務局會根據幾個不同的測試來判斷納稅人是不是澳洲的稅務居民比如說：

1-常住測試，判斷納稅人的永久居所是不是在澳洲；

2-183天測試，判斷納稅人在一個財政年間是否在澳洲境內居住超過183天；

3-養老金測試，判斷納稅人或配偶在澳洲養老金的狀態；

對身份的判別是一個非常複雜的問題，稅務局會綜合參照很多因素，進行多個測試進行判斷。值得一提的是，稅務定義中的「居民」與我們平時所定義的「居民」意義是不同的。也就是說，即使納稅人是澳洲的公民或永久居留簽證持有者，也可能會被定義為非稅務居民；而剛來澳洲的學生或其他持有臨時簽證的人群也是可能被定義為稅務居民的。

而根據我們前面所說，一旦被定義為非澳洲稅務居民，那麼您在持有自住房的期間內，房子的增值部分在最終出售時需要繳納增值稅，也就是CGT。繼續用上面小明的例子來看。假設小明在賣出房子的時候是非澳洲稅務居民，在2012年以50萬澳元購入一套個人自住房產，房產到2018年升值到了80萬澳元。如果這個時候小明選擇出售這套房產，那麼他是不需要繳納增值稅的，因為他的購買時間是在2017年5月9日之前，而出售時間早於2019年6月30日，所以沒有增值稅產生。而如果小明選擇在19年6月30日以後出售房產，售價80萬澳元，那麼這30萬的增值部分是需要繳納增值稅的！至於交多少增值稅還需要參考前幾年小明的居民身份，在小明是澳洲稅務居民的年份中，他可以享受50%的CGT減免優惠，但是在小明不是澳洲稅務居民的年份中，他便無法享受這一福利，因為在2012年，澳洲政府已經取消了非澳洲稅務居民在處置資產時50%的CGT優惠條款。

所以說，對於很多居住于海外的澳洲居民來說，在自己是非澳洲居民這個時間點處置自己在澳洲的房產是非常不划算的。而如果不想繳納高額的增值稅，就必須回到澳洲，先將自己稅務居民身份轉換成澳洲稅務居民，再開始售賣自己的房產。

目前輿論對這個新的政策變化的看法普遍悲觀，因為這完全是一個不合理的規定。一名納稅人不能只因為他不是澳洲的稅務居民就要承擔如此高昂的增值稅負擔，尤其是在前幾年一波房地產暴漲過後，增值稅的增量也是成倍的上浮。這項政策出台的意義看起來像是阻止海外投資人在澳洲投資並且不用繳納增值稅的問題，但問題確是這項條款根本無法影響到真正意義上的海外投資人，因為真正的「外國人」——那些沒有永久居留或者永久工作簽證的人是根本沒有「自住房」這個概念的，所以他們也享受不到自住房增值稅減免的優惠。而這個政策卻完完全全影響到了所有持有房產的澳洲人，讓每一位想要出國工作或者回國陪親人的人都要慎重地考慮一下自己的房產問題。

供稿：曉梅會計事務所

圖片：網路