商業租約是生意的生命線，租約簽得好，即便以後生意不好，租約本身還是值錢的；反之，租約簽得不好，好的生意也會受影響。當您簽署一份租約時，您是在簽署一份法律合同。業主、租客所有的權利、義務都體現在租約里。因此，在簽署租約前諮詢律師，不失為一種明智之舉。
那麼，在簽約前應該注意哪些問題呢？要想轉租約怎麼辦？想要賣掉生意租約怎麼辦？簽租約前應該掌握哪些要點？我們提供下列建議，希望對在澳洲經商的朋友們有所幫助：
一．澳洲商業租約的法律依據
在NSW新南威爾士州，簽署零售租約主要依照「零售租約法案1994」（Retail Leases Act 1994）。此法案對1,000平方米以下的零售店鋪的業主及租客責任、義務做出了嚴格規定。比如：業主必須在租約開始的七天內，向租客提供一份公開聲明，告知租客有關此物業及租約的重要公開信息等。同理，租客也需要向業主提供一份公開聲明。
二．什麼是商業租約
商業租約是業主與商家之間規範雙方權力與義務的一種法律合同。雙方可以通過商談來確定租約中的條款。一般來說，商業租約會包括下列內容：
三．商業租約類別
零售租約
如果您的生意類別在「零售租約法案1994」表中，那麼，此法案適用於您的情形。零售租約對於租約如何運作有較多的規定。有時雖然您的生意不在此表中，但如果生意位於購物中心內，仍然可能屬於此法案的範疇。如果您不能確定，請諮詢您的律師。
購物中心中的店鋪
由於容易停車及客流量大，越來越多的商家選擇把生意開在購物中心或商場內。雖然購物中心有很大的公共場地及停車場、維修隊伍、保安、宣傳活動、照明空調及管理公司，但其額外開支也較大，故有些商場租約會要求租客分擔費用，一般以所租面積占商場總面積的比例計算。有些商場租約，要求將收入的若干百分點作為附加租金繳納，這點應盡量爭取刪掉，不然便要定期審查生意賬簿，會產生極大不便及爭議。
另外，更應注意的是，購物中心和商場有營業時間上的要求和規定。與獨立街鋪相比，缺乏靈活性。兩者各有利弊，建議您應該在簽約前聯繫您的律師，聽取專家建議，以避免不必要的麻煩。
四．怎樣和業主/購物中心商談租約
在正式簽署租約前，應盡量做足功課，包括調查其它商家、銷售、人流量等，做到心中有數。一般商家在剛剛開始一個生意的時候，往往需要投入大量的時間、精力以及資金來作裝修和其它的establishment，而生意走上軌道也需要一段時間。所以，筆者認為這個時候，應該盡量爭取一個3+3年的租約或者是5+5的租期。要不然，生意剛剛開始回本賺錢的時候，租約就到期了，還得換個地方重新開始。損失了裝修成本不說，還會丟失好不容易積累起來的客戶群。因此，五年的Option無論是對於生意的繼續經營還是將來的轉讓，都是非常有利的。
零售租約期限應至少五年。如果您想簽一個少於五年的零售租約，法律要求您向業主提供一份證明。這份證明只能由律師簽署。商業租約中的Option Term可選擇性租期這一條款，保障了租客續約的權力。一般情況下，租客需要在租約到期至少六個月前，給業主一個書面的續約要求通知（Written Notice）。業主不能無故拒絕續約。
在購物中心經營商店，租客有一個可以避免競爭的「利器」，就是在合約上要求「同一商場內，不可以再有同樣經營範圍的店家」等內容，以保證商場內自己「一家獨秀」，沒有競爭對手。比如：我們幫助一家中餐館簽了這個條款，並把菜單作為合約附件，所附菜單中有炸薯條。後來，某品牌快餐薯條店進駐商場，與中餐館的經營範圍有衝撞，業主構成違約，但此時業主已經與快餐薯條店簽了租約，若解約則損失慘重。所以，業主只能做出讓步，對中餐館降低租金，才達成和解。
五．裝修問題
一般情況下，租客通常要支付店鋪裝置、裝修的一部分或者全部的費用。而且，租客可能要承擔在租約終止時將店鋪恢復原樣的費用，除非他們有一份書面協議允許保留目前的狀態。在裝修期間，租客一定要確保付得起租金，或者與業主協商獲得一段免租金期。
另外，購物中心通常對店鋪裝修有建築標準規定。業主（或中介）必須提供他們的標準，這樣，租客可計算一下是否有能力支付裝修的費用。業主必須在租約開始之前，以書面形式告知租客這一信息。
有的商業中心分租商鋪，除租金和管理費之外，在租約中還要求租客分攤地稅、維修費、清潔費等。這種情況，租客應要求看房東的維修記錄，了解租金以外的費用是多少。商業租約涉及的支出，並不僅僅是租金這麼簡單，還有很多費用。
六．漲租金是怎樣計算的
有關租金上漲比例，何時漲的相關規定，都會在租約內體現。具體規定，比如：
如果租約規定租金每年隨通脹率（CPI）增長，但是業主沒有通知租客租金上漲，業主可能仍然有權要求漲租金。根據租約合同，租客知道租金會隨通脹率增長，並已簽了租約同意支付租金增長。
七．轉租或賣生意
俗稱的「轉租」，其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式「轉租」和「承租權轉讓」。依法律規定，「轉租」是指最初承租人的租賃關係不解除，而「承租權轉讓」是新承租人直接替代原承租人與出租人建立租賃關係。在此兩種形式下，需要確定業主的書面同意，轉租的補償費等問題。任何一個生意都有它的風險，一旦生意失敗，繼續履行租約已不現實，如果租約中有好的sub-lease或sub-let的條款允許租戶轉租給別人，顯然從一定程度上可以幫助租戶降低違約風險和法律責任。
當您想賣掉您的生意時，一般是連租約一起賣掉。所剩租約的期限可能會影響您賣生意的價格。您需要向業主提出書面要求，除非業主給您一個很好理由，否則業主是不得拒絕您的要求。但是，業主會根據新租客的商業經驗、年齡、經濟情況和聲譽，做決定是否簽約或續約。商業租約不是兒戲，一旦簽署或違約，會對雙方造成極大的法律和經濟後果。 因此，我們希望您能夠聯繫您的律師，為您爭取最大利益。
八．生意不好，是否可以提前終止租約
由於租約是一份法律合同，一旦簽署，租客在固定的租期內必須承擔租金和其它義務, 也就是說，即便生意不好，租客也要負擔整個租期內的所有費用，包括租金，除非業主同意提前結束租約，而不追究租客的責任。
大德律師代理了很多商家租約談判，為商家提供有關租約及法律建議，為商家或租客避免了租約陷阱，減少了風險，從而為商家和租客省下了大量的時間和金錢。如果您有這方面的訴求，並想了解更多有關商業租約的法律建議，請儘快聯繫我們的專業律師。
（註：此文章中的內容純屬參考，不屬於法律建議。）
作者：查爾斯·朱
供稿：大德律師事務所 （版權所有，如果轉載，請註明作者姓名及出處）
圖片：網路
大德律師事務所
地址：Suite 801, Level 8, 276 Pitt Street,
Sydney，NSW 2000 （距Town Hall火車站3分鐘）
電話：61 2 9267 5488
電郵：info@victoriahancock.com.au
網站： www.victoriahancock.com.au
This post was last modified on 2018年5月11日 17:29
小時候用上海話唱接龍兒歌：「啥個祝——祝英台——啥個台——抬（譚）老三——」那時懵懂，不知譚老三是什麼？只知道老上海話中，人死了叫「譚老三」或者叫「翹辮子」⋯⋯ Read More
韓國新生代歌手兼說唱歌手Lee Young-ji（李泳知）近日因一組紅髮自拍照意外捲入政治爭議。由於發布時機恰逢韓國「6·3地方選舉」投票前敏感時期，她被部分網友質疑借發色與服裝表達政治立場。事件迅速發酵後，李泳知在24小時內刪除相關內容、染回黑髮，並公開發佈道歉聲明。 據了解，事件起源於5月底李泳知在社交媒體上傳的一組照片。 照片中，她以全新紅髮造型亮相，同時身穿紅色服裝，並搭配歌曲《REDRED》作為背景音樂，配文寫道：「發色好看吧？」 原本只是一次普通的造型分享，卻因為發布時間處於韓國地方選舉事前投票階段而引發爭議。 在韓國政治文化中，顏色長期具有高度政治象徵意義。紅色與藍色通常會被聯想到不同政治陣營，因此在選舉期間，公眾人物的服裝顏色、手勢甚至數字選擇都可能被放大檢視。 部分網友認為，紅髮、紅衣以及歌曲名稱同時出現，形成了明顯的「紅色元素疊加」，質疑李泳知在敏感時期未能保持政治中立。 事實上，類似事件過去也曾發生。韓國社會對於藝人在選舉期間的言行向來相當嚴格，此前不少藝人都曾因為穿著特定顏色服飾或發布容易引發聯想的照片而陷入爭議。 面對輿論持續升溫，李泳知迅速採取行動。 首先刪除所有相關動態，其次在極短時間內將紅髮重新染回黑色。隨後，她於5月31日通過韓文及英文雙語聲明公開道歉。 聲明中，李泳知承認自己的行為「考慮不周」，表示自己明知當前正處於重要時期，卻因為太想儘快與粉絲分享新造型而忽略了外界可能產生的聯想。 她特彆強調，不會以「不懂政治」或「沒有意識到」為理由為自己開脫。 李泳知寫道，自己對於引發爭議感到抱歉，也認識到公眾人物在特殊時期需要承擔更高的社會責任，未來會更加謹慎地學習和思考。 事件曝光後，韓國網路輿論出現不同聲音。 支持者認為，單純的發色與服裝被賦予政治含義，本身反映出韓國選舉文化對於符號的高度敏感；批評者則認為，作為擁有巨大影響力的公眾人物，在選舉期間理應更加註意可能引發誤解的表達方式。… Read More
6月1日，超模奚夢瑤與「賭王」何鴻燊之子何猷君在法國著名地標Mont-Saint-Michel（聖米歇爾山）舉辦婚禮。距離兩人2019年登記結婚已過去7年，這場以「承諾如約而至」為主題的補辦婚禮，憑藉童話般場景、頂級珠寶與諸多細節設計迅速成為全網熱議焦點。 婚禮舉辦地選在法國世界文化遺產聖米歇爾山城堡區域，現場以大量粉色鬱金香打造夢幻氛圍。最受關注的是，婚禮中特意復刻了2019年求婚時著名的「馬里奧救公主」主題元素。當年何猷君以電子遊戲《超級馬里奧》為靈感向奚夢瑤求婚，而此次婚禮伴手禮中也加入了相關手辦設計，形成首尾呼應。 不少賓客還發現，請柬署名採用「奚夢瑤與何猷君」的順序，將新娘名字放在前面，被外界解讀為對女方的尊重與重視。 此外，婚禮現場香檳塔高度也按照奚夢瑤178厘米身高特別定製，許多細節都圍繞新娘展開設計。 作為國際超模，奚夢瑤當天的造型備受關注。珠寶方面，她佩戴來自Graff（格拉夫）的鑽石套裝，總鑽石重量超過100克拉，包括約30克拉鑽石耳環、66克拉鑽石手鏈以及7.1克拉婚戒，整體價值引發外界廣泛討論。 歡迎晚宴上，她身穿Dior 2026春夏系列冰藍色紗裙；婚禮主紗則由品牌創意團隊量身定製，製作耗時超過600小時。婚紗背部羽翼造型採用特殊結構支撐，營造出如童話公主般的視覺效果。 婚禮攝影則邀請知名婚禮攝影師Jose Villa（何塞·維拉）掌鏡。Jose Villa曾拍攝過多場國際名人婚禮，包括美國歌手Justin Bieber（賈斯汀·比伯）的婚禮作品。 婚禮現場最溫馨的一幕來自兩個孩子。6歲的兒子何廣燊與4歲的女兒Romee共同擔任花童，陪伴父母完成儀式。 到場賓客同樣備受關注。自由式滑雪奧運冠軍Eileen Gu（谷愛凌）身穿Alexander McQueen（亞歷山大·麥昆）黑色禮服現身，並公開稱讚奚夢瑤是「最美的新娘」。歌手王嘉爾則以伴郎身份低調出席，成為現場關注焦點之一。… Read More
大陸綜藝《這是我的西遊2》近日因多起安全問題陷入輿論風暴。從後期合成安全帶畫面，到高空項目設備故障，節目組的安全管理能力受到廣泛質疑。 其中最先引發關注的是「P圖安全帶」事件。在5月29日播出的節目中，不少觀眾發現嘉賓乘車鏡頭中的安全帶疑似通過後期技術添加，畫面存在顏色不自然、貼合度不足等情況。隨後，相關話題持續發酵，公安部交通管理局也發文提醒，強調安全規範不能流於形式。 另一項爭議則涉及藝人宋亞軒參與錄製的高空軌道車項目。網傳現場因連接裝置未完全固定，導致其所乘軌道車與前車脫離，在下坡路段獨立滑行。面對突髮狀況，宋亞軒及時採取制動措施，最終避免發生更嚴重後果。 事件曝光後，部分觀眾質疑節目組未充分檢查設備安全，並認為節目播出版本對事故原因的呈現存在爭議，引發關於剪輯處理方式的討論。 隨後，宋亞軒官方後援會發布聲明稱，已收到節目組私下致歉，但對相關解釋及處理態度表示不認可，並宣布暫停與節目相關的宣傳配合工作。 Read More
「培根」這個名字，是英文Bacon的音譯，說白了，就是腌制、熏制後的豬肉。悠久的西餐文化里，它幾乎是烤盤上的明星。肉片薄如蟬翼，肥瘦分明，還未入口，那淡淡的煙熏香味已然勾起人無窮食慾。 Read More