投資房退稅知多少

在澳洲，很多華人朋友都熱衷於買房投資，一方面是澳洲房價漲幅可觀，另外一方面就是澳洲特有的投資房退稅政策。尤其對於那些高收入群體，買下幾套投資房，關於投資房的各項開支，尤其是利息支出，可以抵扣不少稅。在享受房產增值的同時，又可以抵扣稅收。但是關於房產投資退稅政策，很多朋友了解的並不全面，導致最後錯失了很多退稅。有時候可能會在無形中損失幾千澳元甚至更多。投資房產的人通常會把房子出租，以租金來補貼房貸還款。澳洲的每一分收入都需要繳稅，但是花費在出租房上的很多開銷都是可以用來抵扣稅的。如果租金收入低於投資房的所有開銷，房主就可以用這些超出的開銷去抵扣他的其他收入。 舉個例子說明，比如你購置的投資房每周租金500，那麼一年的租金收入就是26000，同時你這一年在這套投資房上面花費的管理費，保險，貸款利息、修理費等等一共花費30000，那麼在這套房產上你的收益實際是-4000，同時你的工資和其他收入為50000，50000-4000=46000。所以說你需要繳稅的收入只有46000，這也就是我們經常所說的付扣稅。

那麼究竟有哪些投資房的開銷可以用來抵扣稅呢。

1. 中介收取的包括廣告房，管理費，雜費。

2. 房屋貸款的利息，申請費（費用小於100澳幣，則可以一次性加入退稅，如果超過100澳幣，則需要分成5年來抵扣。）購房時付給律師的各種費用。

3. 房屋維修、打理需要的各種費用。

4.房屋的社區管理費，水費（租客自付的水費不算在內）,物業管理費。

5. 房產保險費用。

6.地稅

7. 房屋折舊費用。

8.用於投資房上面的差旅費。

需要注意的是，在澳洲，如果你購買了二手房用來投資，房屋內的各種資產，比如櫥櫃，衣櫃，浴室里的設備傢具等等，在你購買之前，原房東已經做了折舊，你可以順延原房東的折舊報告（如果原房東願意給你）繼續折舊，但是從2017年5月15日開始，這項規定出現了變動。也就是你不可以再順延上一個房東的折舊。在2017年5月15日之前購買的房產，可以繼續前房東的折舊一直到2019年6月30日。但這個日期之後購買的房產，不再符合這項政策。當然，如果是你購買房產之後自己重新裝修或者添置的各項設備，不受影響，新房也不受影響。

而在這所有的抵扣稅項目中，最容易被投資者忽視的就是用在投資房產上面的差旅費用。我們今天也想重點來介紹一下這項費用。比如你居住在悉尼，但是你在墨爾本買了一套投資房，那麼你去墨爾本檢查房屋時，來往的機票，計程車費用都算差旅費，都是可以用來抵扣稅。另外很多投資者以為只有異地購買投資房才會產生差旅費，但是即使在同一個地方，你因為投資房去見會計師，律師，銀行人員等等來往的交通費用，自己開車的郵費支出都可以算在內。有時候這些費用都是一些很小的開銷，所以特別容易被投資者忽視。所以，在你出租房產之後產生的一些跟房屋相關的差旅費收據，都最好保留起來，等到退稅的時候，你可以向專業的會計師諮詢，哪些費用可以做抵扣稅的差旅費。

不過，在上一財年末的時候，堪培拉提交的新立法措施中，有一項立法就是針對這想稅收抵扣，這項立法已經被通過，關於房屋出租期間有關的任何差旅費可能就無法再像從前一樣可以用來稅收減免了。「2017年財政法修正案（房屋稅收）條例草案」鞏固了政府打算拒絕與住宅投資物業的檢查，維護或收取租金有關的所有差旅扣減。從今年7月1日開始，這項法案已經實施，所以在7月1日以後發生在投資房上面的差旅費將不能用來減免稅。政府之所以更改這一項法案，原因也是很簡單，在退稅過程中，納稅人上報的差旅費，很難被稅務局識別到底是不是真實發生在房產出租期間，除非稅務局要求你出示相關單據，但是由於差旅費數額一般都不是非常大，所以稅務局很難從納稅人的申報中發現太多不合理的地方。很多納稅人也會將很多有一點只能個靠納稅人自己誠信申報，但事實上，有不少納稅人並沒有按要求申報。

不過，有一些情況，納稅人仍然可以申報差旅費，但是這些納稅人必須是一些商業實體，比如公司，養老金，信託。

如果您在上一財年有投資房退稅，您一定要記得不要漏掉了差旅費這一項，您可以隨時給我們英雕格會計師事務所來一個電話，我們可以為您分析投資房退稅中各個項目，幫助您達到稅務退還最大化。

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供稿：英雕格

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