來自稅局的審查一直是廣大納稅人最為擔心的問題。今天vl-tax就將為大家介紹10個小貼士，幫助廣大華人投資房東規避來自稅局的審查。
1.妥善保存相關收據和記錄
只有妥善保存好相關費用的收據才能在年終報稅的時候您的會計師才能為您扣減所得稅。這一個問題通常出現在您準備出售房產計算增值稅（CGT）的時候。我們都知道，計算增值稅是將出售時的價格減去購買時的成本，差額部分計算增值稅。這裡的成本部分，不僅包含房屋牆體的費用，同樣也包含您裝修時為房屋購買的各種電器和設備。但是，如果您未能妥善保存這部分的收據，那麼在計算CGT的時候這部分費用便可能無法給您降低所得稅了。所以，在您購買房屋之後，以及在您出售房屋後五年時間內，都請務必保存好相關費用的發票收據，以便在稅局進行審查的時候可以當作證據。
2. 確保房屋處於出租或招租階段
只有當房屋處在出租或招租的階段時，您出租房所產生的費用才能用來抵稅。這就意味著，如果您的房屋正在進行招租的時段，同時您又想用其中產生的費用抵稅的話，您需要準備好充分的證據證明您正在積極出租這套房屋，比如說為這套房屋打廣告同時避免讓房屋處於無法出租的狀態。
3.正確處理房屋維修費
房屋的維修費在稅務局官網上分成了不同的種類，對應的稅務處理也略有不同。
（1）初始維修費
在購買房產之後，很多房東會對房產進行維修和加固，使得房屋可以順利出租。對於這類維修費，您是不能在當年個人退稅時用這筆費用進行抵稅的。正確的處理方法應當是，將這部分維修費加入到您的購房成本中，在您賣房子的時候這部分費用可以幫您抵減增值稅。
（2）出租時產生的維修費
在您出租或招租過程中產生的維修費是可以用來扣減您當年所得稅的，比如出租時水管壞了需要修理，這筆費用可以用來抵扣當年收入。
（3）修復牆體
如果您維修或翻新了整個天花板，或者重新裝修了浴室，這類修復房屋牆體的費用是不能在當年全額抵扣的，而必須要按照40年，每年2.5%的費率計算折舊。
（4）替換房屋內可拆卸的部分
如果您準備替換房屋內可拆卸的部分（例如換掉整個熱水系統）同時這筆費用大於300刀，那麼您需要對這筆費用進行折舊處理。
4.借款手續費的處理
如果您在借款時產生的手續費多於100澳元，那麼這筆費用必須平攤到5年扣減；如果這筆費用小於100澳元，那麼您可以在當年抵減所得稅。這裡的借款手續費包括了您貸款時的手續費、房屋檢查費以及各類貸款時所產生的單據費用。
5.購房成本的處理
您不能在當期財政年抵扣任何購房時所產生的成本，這其中包括產權轉讓費以及印花稅。當您在賣出房屋後，這些費用都會算作您的購房成本來抵減增值稅的額度。
6.關於貸款利息
您可以將利息部分算入您出租房的費用當中抵減當年所得稅。但值得注意的是，您的貸款必須專款專用才能將利息部分扣減所得稅，如果您貸款之後將部分貸款用去買奢侈品或出去度假，那麼這部分花費所計算出來的利息就不能抵扣您的所得稅了。換言之，只有與您出租房相關部分貸款的利息才能用於抵稅。
7.房屋建設費
您可以將建設房屋時所產生的費用用來抵扣，比如擴建、房體變更或者是結構性加固所產生的費用都是可以被算進工程費之中的。通常來講，工程費是按照40年，每年2.5%的比率來進行折舊，折舊費用可以抵扣當年收入。如果您購買的是二手房，您可以向前任房東詢問是否有工程費的折舊，這可以幫助您在今後一段時間繼續抵扣收入。如果前任房東沒有將房屋作為投資房出租，您可以請專業的人員對房屋進行鑒定，並估算出相關數據。當然，在請教專業人士時一定要確認他們是否有資格進行鑒定。
8.正確計算費用額度
如果您是將房屋以低於市場價的價格出租給了親朋好友，那麼您在這段時間所能抵扣的最大費用即您所收取房租的收入。如果您沒有向您朋友或親戚收錢，那麼您也不能抵減任何這段時間所產生的費用。
9.共同購買的出租房
如果您是同其他人一起購買的出租房，那麼您必須按照您房產所擁有的比例計算您的收入和相關費用。
10.正確計算房產增值稅
當變賣投資房的時候，您可能會產生凈增值或凈虧損。這個差值是通過您賣出房產的售價，減去您購房時所產生的各類成本得出的。如果產生了凈增值，那麼您需要在該財政年繳納增值稅；如果產生了凈虧損，那麼這部分虧損額度可以用來抵減您在未來可能產生的增值稅。
供稿：曉梅會計事務所
圖片：網路
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無論是裝修還是建房，總會在事後回頭時出現一些「早知道就好了」的瞬間。但很多時候，真正的錯誤只有在塵埃落定之後才會被看清。《House & Garden》雜誌邀請讀者分享他們最想重來一次的裝修遺憾，這些回答從常見問題到高成本失誤都有涉及。從預算嚴重超支，到施工順序錯誤，這些真實發生過的裝修教訓，都是在開始新項目之前非常值得參考的經驗。 1、天窗位置設計不當 有些問題往往在為時已晚時才會被注意到，其中天窗的具體朝向對室內採光影響巨大。一位讀者最大的遺憾是：「把天窗裝在了屋頂南側，而不是北側。」在澳大利亞，北向天窗全年能獲得最充足的自然光，使冬季室內更溫暖、整體更明亮且持續時間更長；相比之下，南向天窗多為散射光，採光強度明顯較弱。因此，在規劃天窗時，不僅要考慮安裝在哪個房間，更要考慮屋頂朝向。 2、在有歷史保護限制的房產中翻修 購買或修復受歷史保護條例約束的房產，看似充滿挑戰與趣味，但實際操作往往更為複雜。一位讀者表示，最不後悔的決定就是不再選擇類似項目。歷史保護房產在外立面、材料使用及改造範圍上都有嚴格限制，尤其是臨街立面，通常需要更昂貴的材料與專業施工團隊。同時，審批流程冗長，即使是小幅改動也可能需要詳細設計與多輪審核。在保留歷史風貌的同時，也必須充分評估時間與成本約束。 3、土地空間利用不合理 許多人在城市中面臨的是空間不足的問題，但「土地過大卻沒有合理利用」同樣會帶來困擾。一位擁有超過1000平方米地塊的讀者表示，他後悔在設計初期沒有更合理地規劃建築位置。「如果再建一次，我會讓建築師更充分利用可建區域，」他表示，「現在花園雖然漂亮，但整個地塊幾乎被平均分成前院、房屋和後院三部分。」規劃不當的建築佔地，會造成大量空間閑置，同時也可能限制未來增加泳池或獨立小屋等擴展功能的可能性。 4、未持續跟進施工細節 許多裝修者共同的遺憾之一，是過度信任施工團隊，默認所有工作都會完全按最初溝通執行。但在施工過程中，一旦出現變化或問題，細節往往會在不知不覺中被調整或忽略。不少讀者強調，必須持續跟進工程進度，不能默認一切都會完美完成。「一定要反覆檢查施工質量，」一位讀者提醒，「並清晰溝通你真正想要的結果。」 5、把花園放到最後才做 另一個常見遺憾是低估了園林景觀成熟所需的時間。一位讀者建議：「應該先種樹和完成主要花園框架，再開始室內施工。」很多將園林放在最後階段的人都後悔沒有儘早種植，因為植物需要時間成長與成形。「等室內完工時，花園其實才剛剛開始建立。」成熟的庭院需要時間積累，而不是最後一步的附加工程。 6、試圖獨自完成所有工作 DIY也是常見的後悔來源。為了節省成本或加快進度，許多人在過程中承擔過多工作，最終導致壓力增加甚至延誤整體工期。不少人表示，如果重新開始，他們會更早引入建築師或專業人員，以避免後期返工與不必要的成本浪費。「我會一開始就請建築師按我的想法設計房子，」一位讀者說。… Read More