投資房不知道如何報稅？投資房不知道該怎麼省錢？為什麼我的投資房沒有大家所說的負扣稅？您的問題可能出在這裡！各位有投資房的朋友們請看過來！VL-TAX幫您總結了四大條投資房省錢的訣竅！讓您的投資房最大限度為您賺錢！
1.小心折舊所帶來的增值稅陷阱
一般來說，您通過折舊所抵扣的負扣稅部分是大於您在最後賣房子時所繳納的增值稅的。這主要是因為當您持有房屋時間超過一年的時間便會享受50%的增值稅減免優惠。但是，如果您的收入相對較低（3萬或以下），那麼您的邊際稅率將會只有19%，房屋折舊所能給您帶來的負扣稅優惠就遠遠沒有那麼明顯了。因此，在您考慮是否對出租房進行折舊的時候，請根據您的個人收入以及投資期限來慎重考慮當前的稅務及將來可能產生的巨額資本增值稅，千萬不要陷入折舊的陷阱哦！
2.出租給自己的親戚和朋友時需要格外留心
根據稅局在2016財政年出台的文件，如果房東在將自己房屋出租給自己親戚朋友的時候是以市場價值（market value）進行收費的，那麼房東可以將本次出租的行為視同出租給一位陌生的房客一樣來對待。但是，房東經常會以低於市場價的價格將自己的房產出租給親戚或者朋友。在這種情況發生時，就需要根據實際情況判斷房東到底可不可以用費用抵扣收入。
如果房東在出租房屋時收到的租金沒有算在當年的可納稅收入中，那麼出租房屋所產生的費用也不能用來抵扣任何收入。在稅法判例中，被告人將自己的房產以每周$2的價格租給了自己身患殘疾的哥哥。法院最終的判決結果表示，每周$2的租金不算在被告人的可納稅收入當中，但是出租房產所產生的所有費用都不能用於抵扣納稅人當年的收入。
當然，如果您希望以一個低價將自己的房屋出租給您的親戚和朋友的話，產生的費用也是有辦法用來抵稅的。一般來說，您可以參考出租價格和市場價格求出一個比率，然後用這個比率乘以總費用，算出可抵稅部分的費用大小。在另一個稅法判例中，納稅人將自己的房子（兩間卧室）以一個較低的價格將其中一間卧室租給了自己的母親，並將另一間卧室以市場價格出租給了另一名房客。最終法院判決納稅人可以將自己的費用乘以0.8用於抵扣當年收入。
3.稅局嚴查的度假房
隨著數據處理技術水平越來越高，稅局發現很多持有度假房的納稅人沒有能夠按照規定的要求進行申報自己的收入和費用，其中虛報費用的納稅人尤為眾多。
針對度假房，ATO已經清晰地表明自己將從三個角度嚴查投資房的費用申報問題：
（1）,房東居住在度假房中並在該段時間將度假房用於私人用途；
（2）,房東將度假房以極低的價格或免費的方式出租給親戚朋友；
（3）,度假房並未處於出租或可出租的狀態（房東沒有為該房產打廣告，或房產正處於裝修中無法出租）
對於（3）來說，稅局並未給出一個具體的解釋說明什麼是房產正處於「可出租」狀態，所以如果納稅人一旦被查，需要向稅局證明自己為出租房產究竟做了哪些努力。
4.記得向稅局申報您費用的GST部分
如果您所出租的房屋是住宅型房屋，那麼您不用為自己所獲得的租金部分繳納GST，同時您也無法申請自己出租房費用部分的GST抵扣。這個時候，您可以將收據上的GST部分加入總費用中來抵減出租房屋所產生的收入。如果您所出租的房屋是商業地產（比如辦公室或者倉庫一類的），那麼這時候您的收入本身是帶GST的，同時不要忘記您費用中的GST部分是可以通過BAS表申請退回的！
值得注意的一點是，稅局在新出的條例中明確指出了，如果納稅人房屋損壞後讓自己的配偶進行維修（配偶不是專業維修人員），這部分維修費是無法報銷的。從法律層面來說，家庭成員之間是可以互相簽訂合同的，但是由於家庭成員這種特殊的關係，納稅人必須有充分的證據證明被僱傭方曾經從事過專門的房屋維修工作或有專業的技術，否則ATO的審計師就可以以家庭關係為理由否決這筆維修費。
關於投資房省錢的小竅門今天我們就先介紹到這裡，如果您對自己投資房的報稅或者是您在稅務上遇到了不明白的問題，都可以通過下方的電話與VL-TAX取得聯繫！
供稿：曉梅會計師事務所
圖片：網路
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