稅務知多少之房產買賣

從今年7月1日開始，凡是出售超過75萬澳幣的房產時，賣家都需要申請稅務居民證書。如果沒有申請這個證書，那麼在房產成交的時候，買家付的房款其中的12.5%需要上交給稅務局。但是很多人都忘記了這筆錢其實是可以拿回來的，主要看你如何去調整。

我們英雕格有個客戶，他是99年到的澳洲，2000年左右買了一套房產，他本來打算自住，但是各種原因還是出租了。買的時候只有20到30萬左右，後來到了2008年左右，房產已經增值到了140萬，如果按照增值稅的話，這個增值的部分需要交很多稅，大概60萬左右，但是我們幫助他調整了一下，比如他之前打算住進這個房產，但是因為種種原因只住了1年不到就回到了香港，我們做了一個私人稅務法，跟稅務局解釋了這套房產其實他有自住的時間，那麼在擁有這套房產的過程中，這其中的6年時間是不用交稅的。這位客戶很感謝我們，同時也很後悔，沒有在出租房產的時候來諮詢我們。如果在出租的時候就來找我們，那麼我們可以提供一些簡單的意見，他就可以把增值稅全部或者部分免掉。在此，我也想提醒一下大家，好的會計師並不是很多，對於這些私人的諮詢，我們很多客戶過來，非常尊重我們，也很信任我們，因為我們會為他們提供很多專業特色的意見，他們也很樂意付錢給我們。

比如最近我們在幫助一位畫家，他多年沒有做過退稅，稅務局有很多罰款。但是經過我們的努力，稅務局基本已經同意免掉他所有的罰款。需要指出的是，免掉的概念，不是暫時不用還，而是永久不要還。這需要向稅務局解釋很多東西，作為會計師我們也需要做很多的數據資料分析。有時候有些客戶來到我們英雕格想諮詢一些問題，我們跟客戶說，我們可能需要收費，然後有些客戶就比較激動，會問，為什麼要收費。其實，當大家問為什麼要收費的時候，大家可能沒有很嚴肅的對待這個問題。比如說，如果你去看醫生，醫生會檢查你的問題，做一些檢查，然後告訴你如何治療。醫生是要收費的，這個大家都可以欣然接受。同樣的，我幫這位客戶免掉稅務也是一個道理，也是真槍實彈的去了解客戶的問題，解決問題，作為會計師，我是需要一些保障才能幫助客戶去做這些。關於投資房，可能有些問題大家不清楚的，比如你買了一套房子80萬，每年折舊3萬，那麼十年就是30萬，賣掉的時候比如賣100萬，那麼你的成本應該是100萬減去80萬再減去30萬。關於你的折舊到底是用在每年抵扣稅上面，還是放到最後去減少資產增值，我們需要幫助客戶做一個很複雜的計算來告訴大家到底哪種方式更合適，這些都需要會計稅務知識和時間，我們實際是在向你售賣知識如果你不知道可以去扣折舊費用，那麼這個30萬就白白浪費了。在投資房方面，今年有一些重要的改動，在2017年5月份之後購買的二手房，不可以申請房產裡面原有的可拆卸資產的折舊。比如說這套房產原來房主裝的地毯，空調，瓷磚等等這類可拆卸的資產，按照原來的政策，這些資產可以延續上一個房主的折舊，但是新的政策要求這些資產不可以再由下一個房主繼續折舊。但是新的房主重新安裝的一些可拆卸資產，可以正常折舊。另外，非澳洲居民購買的房產即使是自住在出售的時候，不會再有增值稅減免。比如有些人是457visa持有者，如果你在2017年6月份買了一套二手房，你到了2020年，你沒有拿到PR必須回國，那個時候你就是非稅務公民了，所以大家在在購買的時候，最好找稅務師談一談。比如我們之前的那個客戶，非常滿意我們幫助他省了五六萬的稅。如果你是中介，我們鼓勵你跟我們溝通一下。很多時候，資本凈得是一個很嚴肅的問題。如果一個人不知道自己房產賣了之後，到底可以得多少錢，房產賣了中介得利，如果沒有賣掉，中介就得不到傭金，如果這些賣家理解錯了，而決定不賣，那是中介的損失，如果他們賣了，但是 因為沒有了解好稅務方面的問題而賣虧了，那客戶就有損失，那麼中介可以自己了解客戶的疑惑在哪些方面，然後將客戶介紹給我們，我們幫助客戶分析問題。儘可能幫助客戶減少損失。

供稿：英雕格會計事務所

圖片：網路