為什麼澳洲拍賣現場都是華人，但數據顯示最大買家卻是美國人？這才是真相…

美國ABC在早前發表了一篇文章，對質疑中國非居民購房者正在推高澳大利亞房價的觀點進行了分析。

全文觀點如下：

人們普遍認為，中國購房者正逐漸進入澳大利亞，並將房價推高到難以承受的水平。

然而，根據商業諮詢、跨國管理和牛津經濟研究，中國買家對房地產價格幾乎沒有影響。

研究發現，中國購房者在澳大利亞房地產交易中所佔比例不到2%，對季度平均房價上漲貢獻不到1%（12800美元中的122美元）。

2007年—2016年中國（不包括港澳台）在澳洲的投資總額▼▼▼

他們的結論是，國家高房價背後的因素是創紀錄的低利率和強勁的人口增長。

CBM在報告中稱，中國在澳大利亞的投資從2007年的62億美元上升到2016年的872億美元，投資額是10年前的14倍。 雖然一直在快速增長，但中國的投資量相比起美國的總投資額來說是少很多的。

下圖數據顯示了外國在澳大利亞的投資額度，深藍色柱形代表美國，紅色代表英國，綠色代表比利時，紫色代表日本，淺藍色代表中國香港，橙色代表新加坡，墨綠色代表中國（不包括港澳台）。

外國在澳投資總額 2007-2016▼▼▼

CBM的主管約翰遜說「中國投資的增長顯著，這是與其他國家的投資相比較來說。但比較2016年的投資總額，美國比中國的872億還要高10倍。再加上中國買家湧入的澳洲房地產市場，是中國居民高度集中的某些地區。

住房價格增長的一個主要因素是與人口增長相對應的可利用的土地，」約翰遜先生說「特別是大多數澳大利亞人居住在海邊，或是周邊有像海洋和山脈的地理特徵。」他認為，這將有助於開發新的土地以應對人口增長。

下圖顯示了悉尼的房產中價位與澳洲人口的對比，藍色柱形代表悉尼房產中位價，紅色線條代表人口。

悉尼房產中位價與澳洲人口▼▼▼

在閱讀這樣的分析時，我們總是有必要看一下提出這些分析的動機，以及他們是否有特定觀點的既得利益。

毫不奇怪，CBM是一家公司，其業務都是向中國市場展開。拋開既得利益，CBM的分析也很誤導中國買家對澳大利亞房地產市場的影響。

首先，雖然美國可能是在澳最大的外國投資者，但中國是目前在澳最大的房地產投資者。

根據外國投資審查委員會（FIRB）的數據，不難看出，紫色區域所代表房地產投資欄，2015年到2016年，中國的投資額明顯高於美國。

外國投資審查委員會（FIRB）的數據▼▼▼

其次，上述FIRB數據也有可能顯著低估外國投資在澳大利亞房地產的真實水平，特別是對於住宅來說，因為有的外國買家沒有向FIRB申請，或者是外國居民通過已有永久居留權的家庭成員購買房屋。

事實上，調查外國所有權議會的前任主席Kelly O』Dwyer指出，當她發布2015年調查報告時發現「海外買家購買澳洲房屋和公寓數據的不足，使政策評估非常困難」。

如果沒有一個統一的登記冊在記錄誰買了哪裡的房子，沒有人確切知道有多少住宅被外國國民搶購。我們也不知道居民們代表他們的家人在國外購買了多少住房。唯一的公開數據是來自NAB和澳新銀行財產的調查。這些都表現出了外國買家對澳洲房地產的強烈需求，特別是墨爾本和悉尼。

以下最新的數據來源於NAB的調查：

下圖顯示了外國買家對新物業的需求走向，紅色代表墨爾本所在的維多利亞州，黑色代表悉尼所在的新南威爾士州，灰色代表布里斯班所在的昆士蘭州，藍色代表珀斯所在的西澳大利亞州。

外國買家對新物業需求走向▼▼▼

外國買家對二手房的需求走向（顏色與上圖相同）▼▼▼

當然，外國買家，尤其是中國買家的影響似乎比CBM所說的2%要大得多，尤其是在墨爾本和悉尼。

同時，許多用現金購買的外國買家的影響，也能夠解釋為什麼墨爾本和悉尼的房價近年來與住房信貸脫鉤。

墨爾本的房產信貸承諾VS房價 （藍色曲線代表信貸，紅色曲線代表房價）▼▼▼

悉尼的房產信貸承諾VS 房價▼▼▼

另外，我同意CBM的說法，大量的移民人口增長是墨爾本和悉尼的房價增長的重要因素。

看看下一張圖表，顯示了過去六年來新南威爾士和維多利亞州（悉尼和墨爾本）的海外凈移民激增▼▼▼

上圖中顏色區分：

藍色 新南威爾士州（悉尼）

紅色  維多利亞州（墨爾本）

綠色 昆士蘭州（布里斯班）

紫色 西澳大利亞州（珀斯）

橙色 南澳大利亞州（阿德萊德）

並將其與五個主要市場的住宅價值增長進行比較▼▼▼

顯然，過去六年來，移民需求過大一直是悉尼和墨爾本價格增長的主要驅動力。

在任何情況下，人口的龐氏騙局和對外國買家的執法不嚴都是屬於在政策方面影響了澳大利亞的房地產市場，這不僅剝奪了墨爾本和悉尼的青年購買住房的機會，同時也推高了他們的生活成本以及房屋租金。

回到標題里的問題：為什麼澳洲拍賣現場都是華人，但數據顯示最大買家是美國人？

事實上，拍賣現場確實華人居多，舉牌的也確實是華人居多，但為什麼在數據層面上華人卻不是最大買家呢？

原因無非：

1、華人愛湊熱鬧，愛去看，但不一定買。

2、華人中介超多、太多。

3、美國人不愛去現場，愛委託，這是文化基因所致，華人愛自己操心自己弄，美國人愛交待給律師或經紀人去做。

4、美國人還是有錢，遠比中國人有錢。

來源： 米宅海外