悉尼公寓租金開始下降，房價下降還會遠嗎？

由於悉尼公寓的租金收益率降至12年來的最低點，即使悉尼港口城市的公寓價格也難逃一劫，除了下降沒有更好的去處了。

根據BIS Oxford Economics的最新報告，去年，租金收益率從2009年的4.95％降至3.57％，低於之前2005年的3.66％。

這份報告的編寫者和牛津經濟學院牛津經濟學高級經理Angie Zigomanis表示，與2000年代中期的情況一樣，低收益率可能意味著公寓價格下降即將來臨。

「如果有更多的供應商提供更多的公寓，作為投資者，對於他們需要向供應商支付的房產價格，他們要麼向供應商所要更多的房價折扣以實現更高的租金收益率，或者還有一條途徑，就是他們購買的房產處於依舊緊張的區域，這樣他們房價也許還會保持平穩，直到租金上漲或者收益率達到他們再次吸引人的地步。」

儘管投資者在強勁的資本增長時期願意接受較低的收益率，但Zigomanis先生表示，增長放緩，貸款限制更加嚴格以及潛在的加息可能會導致他們的承受能力減弱。

「在更多受投資者驅動的領域，人們會希望獲得更高的租金回報率，因為他們希望用更高的租金來抵消資本成本下降的影響，」他說。

「如果你不能收取更多的租金（增加租金收入）你不會為這個房產付出太多的其他的支出，比如維修支出。」

從上一財年的數據顯示（2016/2017），悉尼各地約有47,200處住宅於這一財年完工，比2012/13年度完成的23,100處住房增加一倍以上。

Zigomanis先生表示，由於州際移民凈增長導致需求進一步上升，預計本財政年度建築完工量將保持強勁。

Zigomanis先生說，悉尼市，Bayside，Ryde，Parramatta和The Hills Shire是當地政府面臨供應過剩風險最大的地區。

「這些領域正在進行大量住房建設，」他說。「這些建設特別集中在這幾個區的幾個重點地方，比如在Parramatta，Botany，Mascot，Macquarie Park和Zetland，」他說。

最近，Zetland被諮詢公司RiskWise Property Review評為澳大利亞最大的供應過剩危險地帶，該公司對3000多個郊區進行了分析，以確定非計劃購房者應該避開的地區。

Epping，Holroyd和Schofields也是排名前十位的風險最高的地區。

RiskWise首席執行官Doron Peleg表示：「風險最大的地區通常有以下幾個特點，那就是供應過剩，貸款限制更嚴格，消費者情緒改變以及消費者的房屋偏好改變，比如他們更喜歡別墅而不是公寓。」

與當地需求不符的產品類型的交付也是一個促成因素，期房通常不適合越來越多的家庭過渡到高層住宅。

「例如，Epping被認為是一個很好的居住區域，它已經是一個建成的很完整的社區，並且有著很高的需求，但是人們忘記了當大家談論這些關於購買房屋的需求因素的時候，他們常常更傾向於已經建成的房屋或者是別墅，但是當你有很大一部分的期房出現時，大部分期房都不太適合喜歡這個區域的買家。」Peleg先生說。

「我們擁有大量昂貴的房產，或者在很多不適合家庭需求的地區出現太多小房產。」

他說，供應需要在全市範圍內更均勻地分布，並通過更適合家庭的聯排別墅等中密度開發項目來促進悉尼缺失的中層建築。

由於供過於求的風險僅限於悉尼的部分地區，Zigomanis先生表示，如果價格下跌，將不會太久。

「在任何有更多供應的地區，你會看到租金和價格回落，但這意味著它對更昂貴的鄰近地區的人們變得有吸引力，人們開始回歸，」他說。

他說：「在郊區開始吸引人們回來之前，只有很少的房價持平落在郊區。」「除非整個市場供過於求，並且到處都有過剩，否則價格不會長期下跌。

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來源：英雕格

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