美銀美林 ：澳洲下一個房地產周期即將出現

《澳洲金融評論》報道，根據美國銀行 -美林(Bank of America-Merill Lynch，BAML)經濟學家的說法，儘管今年澳洲新公寓數量將創歷史新高，但是在未來幾個月內，任何「供過於求」的情況都不會引發房價大跌。但由於房地產市場放緩將導致新房開工數量減少，到2020年可能會發生供應不足的危機。

BAML經濟學家Tony Morriss 和 Alexandra Veroude聯合撰寫的一份最新研究中表示，澳洲下一個房地產周期即將出現，不要再擔心「供過於求」的問題。他們敦促客戶放眼2018年以後，「供應不足的風險」正在醞釀。

澳洲建築審批數量在2015年達到頂峰，假設平均建設時間是三年，那表示新建築將在明年完工。因此，在悉尼、墨爾本和布里斯本等主要的房地產市場，引發了專家對供過於求的憂慮。

隨著近幾個月房價大幅回落，新的供應開始緊張。CoreLogic數據顯示，今年1月，八個首府城市中的六個住宅價格下跌。

自去年7月份以來，悉尼房價從高點下跌了3.1％。拍賣清空率顯示的是一個持平的市場，沒有強勁的價格增長。

BAML經濟學家表示，以目前看來新住房是過剩了，但在房價調整的壓力下，新房開工數量已減少、加上較高的利率，以及日漸攀升的建築成本（包括勞動力和建築材料）等等情況，到了2020年新住房反而會變得稀缺。

報告中寫道，預計人口增長將使潛在的住房需求增強，從2020年開始，澳洲最大的三個住房市場(新州，維州和昆州) 的需求量將超過供應量。

BAML指出，「我們的分析支持了我們的觀點，即，現在布里斯本最受關注的供應過剩問題，不會出現長時期的巨大失衡，並且不會對金融穩定構成風險。」

房地產觀察家很擔心，那些已經買下期房的人，當他們看到市場價格比當初購買的更低時，是否還願意進行交易？BAML經濟學家對此較為樂觀。

儘管近期樓價有所下降，但預計今年完工的新公寓中，有3/4在墨爾本和悉尼，而2015年以來兩地的價格已經上漲了1/5。對於已完工的物業，銀行的估值可能遠低於買方當時支付的價格。但有個好消息，兩個城市的租房空置率都很低，為2％，已買房的人應該很有希望找到租戶。

BAML經濟學家表示，迄今為止，違約交割的比率仍然很低。根據他們的分析，違約率不會顯著上升 – 特別是現在經濟前景正在增強，以及勞動力市場緊繃的環境下，像Mirvac這樣的主要開發商的回報是，違約率低於2％。

另一個建築熱點-布里斯本-的情況比較不利，unit的價格在過去三年已下降3％左右。儘管昆州「開發商的條件變得更具挑戰性」，但BAML經濟學家指出，澳洲儲備銀行的研究表明「該市場並未出現重大壓力」，且租房空置率也穩定在3%左右。

來源：繁榮世界

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