澳聯儲：政府分區政策使房價上升

澳洲金融評論報道，分區條例政策（Zoning rules）是政府干預市場的強有力組合政策，旨在緩解鄰避主義、維持城區的宜居性與塊面積，並預防房價下跌。但根據最新研究，該政策使得悉尼部分購房者要平均額外支付49萬澳元，而這一情況還值繼續惡化。

澳聯儲（RBA）研究報告顯示，這筆費用是政府規定強制收取的土地使用費，其金額遠超過了所謂的土地邊際成本（marginal cost of land），也高於建造新房時提供額外空間所需的費用。澳聯儲稱其為「行政缺失」的成本。這也許是對於買家一生中最大的「稅款」。

根據澳聯儲公布的數據，在悉尼，分區條例造成的花費約為土地價值的73%，這還導致獨立屋的平均價格從67.1萬澳元上漲至116萬澳元。此外，墨爾本買家也要為此多付32.4萬澳元，布里斯本和珀斯也分別「溢價」15.9萬和20.6萬澳元。

自上世紀90年代末以來，除了人口增長造成需求上升以及針對投資者的稅收政策，開發限制也在很大程度上造成了房價飆升。澳聯儲稱其為，「房價上漲遠遠超過了實際投入的供給成本」。

報告舉例稱，在去年7月，內容是墨爾本一處363公頃的場地重新分區後，以4億澳元的高價賣給了一家中國開發公司，創下當時的成交紀錄。而在一年前，其估值僅略高於1.2億澳元，賣家在2004年僅以1450萬澳元的價格將其買下。

房地產委員會（Property Council）董事長Ken Morrison也表示：「城市需要的確適當規劃。但必須解決各種各樣的不必要費用。很多年輕人放棄了他們在澳大利亞的買房夢，不修改現有的規劃體系，這些人就是最大的受害者。」

研究還顯示，分區條例對於公寓價格也造成了相似的重大影響。在悉尼，分區導致公寓平均售價上升39.9萬澳元至 87萬澳元，墨爾本的公寓價格上升12萬至51萬澳元，布里斯本公寓價格上升11萬至至53.9萬澳元。報告稱， 「有證據顯示，在最近幾年公寓售價與建築成本間的差距越拉越大，這點在悉尼尤為明顯。這表明分區條例對於高密度住宅市場影響也大。」

澳聯儲認為，住房需求有可能進一步增加，因此現有的分區條例會更加嚴格，並且會繼續推動房價上漲。如果改變政策，直接降低分區條例的約束性（如提高建築高度限制），或在分區條例較為嚴格的地區設法降低土地需求（如改善交通設施），這都將減少房價上漲的可能性。

來源：郭嵩陽

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