澳洲房地產開發流程解析

在澳洲開發地產項目的一般流程包括土地購入、市政規劃、設計、預售、施工、交割、售後管理和服務等幾個大步驟。各個步驟的注意事項大致包括：

土地購入

在這個階段往往已經決定了該項目的成功與否，因此要特別注意土地的性質，是否商業用地、住宅用地、工業用地、農業用地等等，是否可以轉性（用途），土地上現 有建築物是否文物，對開發商是否有什麼特殊限制，例如容積、高度限制等等，當然最重要的是土地的地理位置，這直接決定了土地的價格和未來項目的銷售價格。

某些剛進入澳洲進行開發的公司由於不夠了解澳洲的實際市場情況以及人們生活的方式，往往會因 為個人喜好而偏愛選擇某些區域進行開發，這可能會直接導致較高的初期成本投入，從而影響開發規模的大小，因為時間成本不會因為規模大小而改變，以致大大降 低了最終的利潤。同時這些區域代表的只是某一部分市場消費者的喜好，未必能最大化滿足當地的市場需求，因此也影響了自己的銷路。

還有就是開發市場法律法規上最近有些政策變動，影響到某些開發模式。例如在2014年7月1日以後，開發土地的區域劃分會有所改動，從以前的住宅用地區域 1, 2和3改變成民宅增長區，普通民宅區和臨近民宅區。以前很多小型開發商可能會買入一塊1000多平米的地，然後簡單劃分成2到3個連體別墅，從改變區域以 後，這樣的劃分將會受到嚴格的控制。

換而言之，以前拿著小錢來到澳洲說做小型開發商這樣的做法將會越來越難。政府將會提高土地規劃的審批效率，鼓勵大規模 的房產開發，希望在相同的時間內可以為社會提供更多住宅，同時增加就業機會。

造成這樣的變化的主要原因還是房子不夠，人口增長快，未來預計墨爾本將會很快增加到600萬人口，每年需要增加4萬個房子才可以滿足市場需求。過去的十幾年 中，澳洲每年增加2-3萬套住宅，遠不能滿足需求，而且積累了很多「欠賬」。

中小型開發商應該注意到政府規劃的變化，要求開發商必須提高其專業素質。其變 化提高了成為開發商的資金門檻，同時也提高了其知識門檻。不懂行的或者懂得不多的就更要注意了，因為地塊的運用判斷變得更專業，同時希望從房產開發上賺錢 的投資者更需要找專業人士去為其負責項目管理從而實現利潤最大化。

圖片來源: Real Commercial

市政規劃批文 OWN PLANNING PERMIT

也就是說把原來一塊土地（TITLE）劃分成多個TITLE， 例如建聯排別墅、公寓等容積率高的物業，這一步驟決定了項目的利潤率，例如層高加多或減少，土地成本幾乎是一樣的，但加多一層就多了幾個可以銷售的單位； 很多中國來人在土地購入時是帶著規劃批文一起買的，這樣可以節省時間，但是通常土地的出讓方如果出讓的是一幅帶規劃批文的土地，則出讓價格就會包含了一部 分未來的利潤。通常，建築設計師可以負責這方面的工作；如何提高容積率是項目利潤率的關鍵之一。

概念設計和施工設計

概念設計一定要準確把握市場，符合該項目的目標客戶的需求，合理滿足這個需求才能很順利地把開發項目銷售出去並獲利；而施工設計則是把概念設計付諸實施的方案。

預售

在澳大利亞這一步驟非常關鍵，預售的時間直接影響了銀行貸款的審批和用於施工的進度，而是否真的實現了銷售，將「期房」變成現房的時候就是對代理商工作的檢 驗，只有當所有的購買者都順利地交割了的時候，銷售才算真正完成。

與中國情況不同，澳大利亞的開發商回籠資金不是在預售階段而是在交房之後；而銀行在批建 築貸款前對預售環節有很大的話語權，例如預售階段可以銷售給海外人士（FIRB）的比例等；預售階段是否有一個好的銷售團隊及市場策劃案，對當前的銷售甚 至未來的交割都是至關重要的。

許多中國來的開發商不太重視開發項目是否適合當地市場，而是把項目是否能夠銷售出去過多地寄希望於回國銷售，熟不知這樣的樓 盤其業主構成結構與當地市場迥異，將來的管理會帶來很大麻煩，甚至會影響到樓盤的升值潛力，長遠來講對開發商是不利的，所以我一貫堅持，樓盤的代理銷售商一定不是一家或者不是一個渠道，業主構成比例一定要盡量與當地的人口構成接近。

施工

在澳大利亞做開發的特點之一是，正式施工開始前的時間很難把握，例如銀行貸款的批出時間取決於預售進度；而一旦正式開始進入施工階段，時間基本上就比較可以 掌控了，除非受極其惡劣的天氣影響，一般而言，承建商都會在合理的時間段內完成建造工作。

一個好的項目經理或者管理公司將是保證施工順利進行從而實現設計功能的關健。因為一旦確定了施工單位（承建商），開發商在這個階段就幾乎沒有也不必要有過多的發言權，所有合同條款都應該在開工前完成，但中國來的開發商 往往在施工階段試圖影響施工單位的決定，例如用便宜的進口材料降低成本等等，我就親自聽到過承建商抱怨某些中國來的開發商不顧質量標準，要求用國產原材料 替代原來的設計標準材料，令承建商非常尷尬。

交割

交割順利、準時是保證開發商獲得預期利潤的關鍵之一，如果購買者都推遲交割，僅利息一塊就會給開發商的利潤打了顯著折扣；如果再碰上一些不能交割的買家，開 發商就要頭疼了，所以有經驗的開發商、負責任的銷售商都會在準時、順利交割上做功夫，例如根據施工進度提前通知買家申請購房貸款、準備過戶材料等等。

售後管理和服務

主要指公寓或聯排別墅的物業管理以及投資房產交割後的租賃服務，這個環節做不好，會影響投資者的出租回報率，也會影響房產的保值增值，對開發商而言就是自己的聲譽問題，會影響該開發商的下一個項目的銷售。

來源:澳洲家居