小開發商打贏大州政府在澳洲遭遇「強征」（上）

18世紀末輝格黨發言人，英國首相老威廉皮特曾經說過：「即使是最窮的人，在他的小屋裡也敢於對抗國王的權威屋子可能很破舊，屋頂可能搖搖欲墜； 風可以吹進這所房子，雨可以打進這所房子，但是國王不能踏進這所房子。他的千軍萬馬也不敢跨過這間破房子的門欄。」在中國，這句話被翻譯為「風能進，雨能進，國王不能進。」

2018年5月1日，新南威爾士州最高法院判決新南威爾士州強制徵收小開發商的土地所發出的強制徵收令違法，為這句強調私產神聖不可侵犯的話語做出了新時代的詮釋。

從「拆哪兒」移民到澳洲，很多人覺得自己已經遠離強拆，但是是這樣的嗎回頭看看自己的買房合同其中有沒有揭露房產地下有礦產或者石油的條款;如果有的話，那麼澳洲政府將來是有可能來強制徵收你房產的。

如果你的房產不幸在路邊，而州政府想拓寬道路的話，那麼你的房產也可能是會被強制徵收的。開發商Desane就是這樣被州政府要求徵收房產.Desane和州政府協商無果，不願意坐以待斃，將州政府道路局（Road＆Maritime Service）訴至法庭，最終法庭判決州政府道路局出具的強制徵收令無效。

道路拓寬項目WestConnex

開車經過Strathfield的老司機們都知道，Strathfield由於修路之前經常發生堵車現象。這修路就是在修為了把悉尼西區和西南區和悉尼機場和Port Botany地區連接起來的WestConnex的項目。

WestConnex一共分為三個階段，第一階段拓寬穆布希道路已經完成，並且已經在開始徵收路費;第二階段在Kingsgrove和StPeters之間修建隧道，已經在開始建築;第三階段計劃連接M4和M5道路，州政府道路局強制徵收Desane的項目就發生在為第三階段做準備的情形下。

州府欲徵收的房產

開發商Desane的房產在羅澤爾，剛好在廢棄的羅澤爾鐵路圍場前面單看Desane的房產並不算很大;但是如果算上廢棄的羅澤爾鐵路圍場，再加上附近其他的小商業房產，整個地段一起可以清理出很大的一片空地出來。道路局一開始的方案並沒有涉及到具體要徵收誰的房產，只是為了連接M4以及M5道路。初步擬定的幾個方案中只有一個是需要強制徵收Desane的房產;但是州政府就看上了這一個方案。

所有道路局的項目以及強制徵收令都是需要州政府批准的;所以道路局是繞不開州政府做任何事州政府內閣成員在看過幾個方案之後，選擇了需要徵收Desane房產的這一個：在羅澤爾下面修建隧道，隧道上面可以空出10公頃的綠地（其中就包括對羅澤爾鐵路圍場的廢物利用），修建成近水利民公園這個方案對州政府有兩個好處：第一是避開了居民住宅區，只用強制徵收幾個商業區，對付幾個公司總好過對付一群被拆遷的居民;第二是在其他的方案中，WestConnex第三階段只是簡單的修建車站聯通M4和M5 ，算不得有什麼亮點。而把廢棄的羅澤爾鐵路圍場利用起來，在羅澤爾修建成有10公頃綠地的利民公園，當地居民們會更支持本屆政府，這可是可以大大宣傳的一筆政績。在經過州政府的同意後，2016年7月道路局就發文著力宣傳這個利民方案。

一般強制徵收過程

一般來說，在澳洲政府想要強制徵收私產，會擬定幾套方案。如果其中一套方案前景良好，阻力沒有那麼多，那麼政府會確認徵收這套方案的土地，給業主發出征收令（提議收購公告，PAN），告知業主自己意圖強制徵收土地。在徵收令發出之後，政府會和業主繼續談判;如果談判無果，那麼政府會發強制徵收土地公告，強制徵收土地。法院起訴，申請賠償;法院判出的賠償結果會作為最終判決，業主必須接受。

（未完待續）

來源：偉博國際律師事務所

圖片：網路