【澳洲購房須知】如何看購房合同及「Section32」

我們通常說的購房合同分為兩部分：contract of sale和section 32。

Contract of sale 模版基本上一樣，一般的律師事務所有自己的模版，但是都大同小異。最重要的條款包括：買方信息、價格、settlement 日期、subject to finance （或者unconditional）還有subject to lease or not。這些信息頁被稱作particulars。Particulars以後一般會是賣房律師起草的special condition（特殊條款），現在基本上每個合同都會有或多或少的特殊條款用來保護賣房人的利益，並且需要注意的是特殊條款是優先於普通條款的，就是說特殊條款和普通條款有差異的時候，以特殊條款為準。很常見的就是提高延遲settle的罰金利率或者其他費用。

Section 32是了解房子的基礎。基本上關於房子的一切信息都能夠在section 32里直接得到或者找到線索。並且section 32之後通常會附有attachments，一般包括以下文件：

1.   Title search：可以理解為房產證上面的信息，比如有沒有貸款，房主的基本信息，或者該房產有沒有covenant。
2.   Copy of plan：最新council審批通過的圖紙 。
3.   Covenant （if applicable）：對該土地使用的限制，做地產開發的需要特別留意這個。
4.   Land information certificate：council對該土地的一些評估以及收費證明。
5.   Water certificate：水費證明。
6.   Land tax certificate：如果該房產是賣方的投資房，那麼賣方就需要pay land tax, 這個是相關證明，如果你在年中購買了該房產，你需要承擔settle後的那部分land tax。
7.   Owners corporation certificate：物業收費證明。
8.   Certificate of currency：物業的保險證明。
9.   Planning certificate：council 對該地產的規劃信息，屬於什麼zone，是否包含overlay，這個對於投資或者重建非常重要。
10. Building certificate 1：過去十年council批准過對該地產改建的信息。
11. Building certificate 2：council對該地產是否會遭受自然災害影響的評估，比如洪水，白蟻等 。
12. Roads certificate：關於未來道路發展，是否影響該地產的證明。
13. Bushfire：是否在山火影響範圍內。

關於covenant，它是對土地使用的嚴格限制，covenant是註冊在title上，隨著土地永遠跟著土地的嚴格限制，除非註明了期限，不然會一直限制該土地。比如規定該土地上只能建一所房屋，還有一些會限制房屋的高度。

關於planning certificate，我們最關心的土地屬於什麼zone就是在這裡面規定的，各種不同zone的相關要求和限制可以在council網站上找到。Planning certificate還包括各種overlay，有了planning certificate，就有了關於影響房子因素的索引，我們按圖索驥，到council的網站上查詢，就能了解到相關overlay的影響。overlay的影響是可以改變的，council有權利修改，刪除或者增加。

還有一些certificate例如在機場附近的，在正在建設區域的和環境保護有關的都有其它相應的certificate，爭取以後通過例子給大家介紹。

其它重要的有，如果房子七年以內建的，需要加上building permit、occupancy permit和builder warranty。如果是subject to lease，需要附上租賃合同。

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