經驗分享-買房的陷阱和對策 (上)

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身邊不少來澳的朋友都要買房或者投資房產，也不時找我這個老移民詢問相關的問題，雖然自己就兩套房，但這些年小換大，自主換投資，幫朋友把關，參與過的房子也不算少了。看過的房子更是不計其數，正好周末又解答了一個新來澳洲的舊同事的相關問題，就不防趁熱打鐵，分享一下我及身邊朋友的經驗教訓。

本著探討和分享的目的發帖，請大家多給建設性的評論，不喜勿噴。

陷阱1: 拍賣前的暗拍

中介和業主作出暗拍的決定通常是因為一個買家出了比市場價和其他買家高出很多的offer。
中介在這裡面的伎倆是：先徵詢所有感興趣的買家願意出的offer的價格，如果買家A比所有其他人的offer高一大截，就通知所有買家在某個deadline之前呈上自己能出的最高價，（幾年前還只是書面email offer就可以了，現在已經變成必須填offer價格10%的支票和66w表格，防止買家反悔）。

中介這麼做的原因也比較簡單，因為真正拍賣的時候，買家A只需要比出價次高的人多一點就可以拍下房子。雖然這是個很簡單的道理，但很多第一次參加暗拍的買家會上當。

個人認為這是拍賣房最吃人的伎倆，因為買家什麼可靠信息也沒有，也不知道其他人出了什麼價，即使問中介，中介也會往高了說。於是最喜歡這套房子的買家在擔心Miss out的情況下會出自己的極限價格，即使拍賣時沒人會出到相似的價格。於是這部分差價在無人競爭的情況下順利進了賣家的口袋。這些年看到的案例，少則八萬十萬，多則十幾萬。

案例1 >>2015年 mount cohla 一個分地house 四房500的地，最先中介的口風一直是收到的幾個offer是high 900k， 臨拍賣前一天突然打電話要大家在周五下班前把最好的offer出給他，因為房東決定不拍賣了，提前賣掉。當時我出了980k，第一次參加暗拍，心裡琢磨著這房東發什麼神經，現在市場這麼好，為啥不拍賣呢？後來這個房子111.11萬賣掉的，頓時明白了房東和中介的決定：要逮到那個出價高出其他人十幾萬的冤大頭，暗拍是最好的辦法。

案例2>>2017年 castlehill 雙層5房 Oakhill drive PS CBTH雙學區，拍賣，140起。中介問朋友覺得這個房子值多少錢，這個中介以前經常放釣魚價，朋友覺得房子不錯，又是雙學區，就說1.5-1.6吧，並約了building inspector做房屋結構和蟲害檢查。

中介之後一直追著朋友出價，並說如果你能出到1.55業主應該會考慮賣給你，朋友說我考慮下。朋友的building report出來後，表示了願意購買的意願。之後拍賣前中介打電話說業主準備拍賣前就賣掉，請大家出最好的offer帶10%支票和66w表，並催我朋友去他的Office。

我朋友遠在City上著班，市場又不怎麼火爆，哪有心思為了一個offer請假跑那麼遠，再加上我之前給他說了暗拍裡面的貓膩，他決定不參加暗拍。最後房子賣掉了，朋友問中介賣掉的價格，中介說具體信息業主要求不透露。後來broker幫查到的價格是145萬。朋友長長的噓了一口氣，一念之差，差點10萬澳元就沒了。

個人總結下來，遇到中介要求暗拍，買家的對策是：
（1）說自己prefer明拍，會去auction上一展身手，並且透露一個極具誘惑力的價格範圍（高於中介的心理預期）
（2）說自己可以參加暗拍，但是會有所保留，不會在暗拍里出到自己的最高價。中介問你為什麼，你說你就是喜歡明拍，自己只願意比次高的人多出幾千塊。這樣以來，如果你不幸 是那個冤大頭，你也可以避免損失最大化。

如果你不是那個冤大頭，你的出價可能比那個冤大頭少幾萬，但中介賣家知道你可以在明拍里出到更高（比如你說一個比你可以出的暗拍價高十萬的價格）他們也可能會考慮繼續明拍，把你的最高價拍出來。但事實上只要把賣家拖入明拍，你就贏了 他們的伎倆也被挫敗了。

（3）自己長期跟蹤研究，對這個區的房子，價格和市場情況非常了解，直接出自己認為的有競爭力但不overprice的價格，這點做到很不容易。

如果不在乎是不是買貴十萬，那就也無所謂。

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