2018年審計重點——Airbnb 出租房新規

在近幾年，共享經濟已經成為了澳洲經濟中的重要一環。根據ATO的報告，共享經濟在2017年初已經達到了151億澳元的價值，並且在2021年將可能達到550億澳元產值。同時，超過60%的澳洲人表示曾經使用過共享經濟業務。其中，作為最知名的共享經濟代表，Airbnb目前在澳洲有大約11萬套房產可供人們選擇。出租型房產一直都是澳洲稅務局重點審查的一個類別，因為很多投資人在申報投資房費用的時候有『over-claim』的問題，所以稅局在對待投資房或者Airbnb這類業務的時候會非常仔細。

2018年，ATO也在文件中強調了Airbnb的審計問題，主要審查的問題有以下幾類：

1. 在房屋沒有完全準備好出租的情況下便開始計算各類出租房的deduction；
2. 投資房在一年中只出租了一段時間的情況下申報了一整年全部的費用；
3. 將出租房產前的房屋維修費記入了當年的『維修費』而不是購房成本中；
4. 錯誤的申報了各種『差旅費』。

到底什麼費用可以申報？很多投資人可能對於Airbnb房屋出租的報稅過程不是很了解， V姐非常貼心的為大家準備了一份『報稅清單』，讓大家可以更好的了解稅局是如何處理關於Airbnb類型的案例的。

1. 對於Airbnb的房屋出租人來說，他們算是在經營生意（Carrying on a business）嗎？

通常來說，稅局認為Airbnb的房屋出租人是不算經營生意的，也就是說不需要出租人註冊ABN以公司或者Sole Trader的名義報稅。因為很多在Airbnb上出租房屋的人是將自己房產的一部分出租出去獲得收益，這與我們通常認為的『旅館』、『酒店』不太一樣，所以ATO認為，如果出租人只是出租了一兩套房屋，那麼便不需要註冊ABN。但是，如果出租的房產數量較大，那麼出租人便會被ATO認為是在經營類似於『酒店』一樣的生意，需要成立公司或者註冊成為Sole Trader來報稅。

2. ATO是通過Airbnb為出租人準備的收入清單（Listing receipts）來收稅的嗎？

Airbnb的收入清單是出租人在出租房間時獲得的全部收入記錄。這部分是要被算進出租人當年的收入的。

3. 什麼樣的費用可以被申報？

Airbnb的出租人可以申報所有與出租房產相關的費用作為deduction。通常來講，以下是最常見的Airbnb費用：

（1）3%的Airbnb服務費

（2）出租房的保險、貸款利息以及土地稅

（3）電費和氣費

（4）房屋清潔費

（5）為客戶提供的食物（零食或咖啡等）

（6）室內的WIFI和電話費

（7）房屋維修費和花園清掃費

（8）為客戶提供的娛樂費用（DVD或者遊戲機）

（9）部分資產的折舊費

4. 出租人應如何計算出各類費用

總的來說，在計算費用額度的時候，出租人需要考慮以下情況

1. 該筆費用是否只針對與Airbnb的出租房？如若不是，則需要按比例計算費用
2. 房產在一年中被出租的天數
3. 房產用於出租的比例
4. 房主（出租人）是否會將出租房用於私人目的（自住）

那麼有費用是可以全額申報的？

1. Airbnb的服務費
2. 為租戶提供的一次性用品
3. 為租戶提供的小食品
4. 與租戶相關的清潔費
5. 為出租房屋準備的傢具裝飾的折舊費用

舉個例子，小明買了一套80平米的兩房公寓，其中還包括廚房、客廳、陽台和兩個洗手間。小明將其中一間10平米的單人房放在Airbnb上出租獲取租金，同時在房間沒出租的時候小明還用這件單人房辦公。在出租房子的時候小明允許租戶在客廳、洗手間、陽台和廚房一共大約50平米的範圍內活動。房屋中還提供有WIFI。這件房屋一年中一共出租了150天。

在計算費用的時候，ATO會參考以下條件來計算可以申報的費用比例：

1. 出租時間一共有150天
2. 10平米的卧室
3. 50平米的活動空間

卧室deduction：（10/80*150/360）=5.13%

活動空間deduction：(50/80*150/360)*50%=12.84%

所以總共的費用申報比例為17.97%。

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來源：曉梅會計事務所

圖片：網路