如何聰明的使用房產投資組合賺取最多利益？

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Domain網站報道，投資房產使很多人收益頗多。但是，並不是說購買越多的房產就越聰明，賺錢也越多。精明的投資者會通過建立投資組合來獲取最多利益。

利用資產凈值增加利益

隨著房產價值的增加，以及房主償還更多的貸款，房產價值和房貸之間的差額也會增加。

房主可以通過現有的資產凈值再融資，擴大貸款規模並用釋放出來的資金作為投資另一套房產的首付。理想的情況下，在投資房產上所獲得的租金可償還大部分的貸款，而新房產的價值又在增長，投資者未來可以重複這一策略，再購買另一套房產。

地產諮詢公司Wakelin的主管Jarrod McCabe說：「建立房產資產凈值是關鍵。利用資本增值是建立投資組合的好方法，因為它會持續為你增加資產。」

不過，投資者需要確保在資金來源出現任何不足的情況下仍有能力還款，特別是在家庭開支或利率上升之際，「常常房屋的資產增值與強勁的租金回報不會同時發生。」

如何開個好頭

悉尼買家房地產公司Mayfield Property Buyers的主管John Carew表示，第一個投資房產是構成強大投資組合的基石，「地產投資風險很大，如果你購買了錯誤的資產，那麼將其脫手的成本就會非常高。」

次發達地區的房產可能價格會較低，並且租金收益率較高。如果一個地區缺乏經濟驅動因素，比如就業機會以及基礎設施建設，那可能會影響房產價值增長。Carew認為，已經持有低迷投資房產的投資者如果已證實它的長期表現不佳的話，應該毫不猶豫地出售，然後轉向更好的資產。

注重質量而不是數量

地產專家Bryce Holdaway介紹，投資者可以使用被他稱為「25規則（the rule of 25）」方法來確定除家庭住房以外的創收資產價值，以實現其被動收入目標，「25規則是一種非常簡單的方法，你可以計算出你需要多少資金來維持退休生活。」

該規則假設創收資產提供4％的年回報率，「假設你想要每周2000澳元的被動收入退休。那麼， 以每年大約10萬澳元乘以25，等於250萬澳元。實際上這並不是你擁有多少房產，而是這些房產的價值。」

他認為，擁有大量可負擔得起的房產的前景可能聽起來很吸引人，但投資者可以通過擁有一個表現好的房產獲得更多收益而不是多個劣質房產。