物業公司vs業主：房子壞了誰來修理

在悉尼中等房價是中等家庭收入的13倍的今天，很多人都放棄了「一戶一套小洋房」的澳洲夢，不得不搬到公寓里居住。只不過，不是每個公寓都像《老友記》或者《愛情公寓》一樣和諧愉快，物業與業主之間總有摩擦。一個筆者經常被問到的問題是，如果房屋受損，到底誰應該負責修理？我們今天來看看澳洲相關法律的規定。

常見情形

有些物業公司會有詳盡的公共財產備忘錄，記載房屋的具體部位受損到底是物業公司負責修理，還是業主個人負責修理。可是，大部分的物業公司沒有財產備忘錄。一條基本的原則是，物業公司負責修理公共財產，業主個人負責修理自己房屋內部的財產。比如，天花板一般歸物業公司修理；但是，如果天花板的損失是由於業主自己更改造成的（比如掛了超重的吊燈等），那麼業主自己負責修理。比如，物業公司負責修理邊界牆，而業主負責修理房屋的內牆。比如，物業公司負責修理公共財產的地毯，而業主負責修理自己室內的地毯。比如，嵌入天花板的燈具由物業公司修理，而吊在天花板上的燈具一般是業主自己負責。一般車庫門和陽台，都歸物業公司負責。

複雜情形

有的時候，需要修理的地方是否屬於公共財產，並不一目了然，這就使事情變得更加複雜；而一般這些地方修理起來需要的費用更多，所以，物業公司和業主更傾向於互相推諉責任。以下是在複雜情況下，誰需要負責修理的指南：

1. 如果邊界牆裡的水管爆了，物業公司負責修理。關於內牆的水管爆裂，如果這根水管只是業主自己一戶用，那麼業主需要修理；如果這根水管還給其他業主供水，那麼物業公司需要修理。
2. 一般來說，如果地板以下的下水道發生堵塞，導致浴室的水不能排出，物業公司負責修理；如果淋浴的噴頭壞了，業主負責修理。
3. 一般來說，在廚房和廁所內部的器具損壞：包括噴頭、馬桶、水池和洗碗機等，業主自己負責修理。但是，有的物業公司的保險會包括某些廁所和廚房的器具保險，業主有可能據此求保。
4. 如果外牆或者是地板漏水，導致損傷和發霉，那麼物業公司需要修理。如果發霉是發生在內牆，那麼業主需要自己修理。
5. 一般來說，物業公司負責給公寓供電。如果公寓斷電，物業公司需要負責解決供電問題；但是，如果斷電是由於內牆裡的電線受損造成，那麼業主需要自己解決修理問題。
6. 如果公共財產漏水漏到業主陽台，那麼物業公司需要修理；如果業主陽台因為樓上住戶過度澆花導致漏水，那麼樓上的住戶需要對漏水負責。
7. 陽台的門損壞，不能正常關閉，誰負責，要看物業管理條例是什麼時候註冊的。1974年7月1日之前註冊的，物業管理條例中的規定是：業主負責修理；在1974年7月1日之後註冊的，物業管理條例規定的是：物業公司負責修理。
8. 通常，物業公司需要給窗戶裝上安全裝備，防止人或物品意外墜落。但是，有的物業公司會修改物業管理條例，將責任推給業主，要求業主自己安裝維護安全裝備。

結語

在悉尼、墨爾本等大城市，對公寓的審批和質量檢查要求越來越低的今天，公寓質量，尤其是新建的公寓質量差到令人髮指。悉尼內西東區很多2、3年前建築完成的房子，相繼發生漏水、裂縫、下陷等等嚴重問題。墨爾本發生了很多高層公寓的外牆塗層容易著火的醜聞，刮掉這些塗層，重新換上合格的產品，花費十分昂貴；很多開發商和建築商直接宣布破產，不支付這筆錢，業主不得不繳納十分昂貴的特別稅收，去完全改變塗層。如果您購買的公寓發生質量問題，需要修理，確定這到底是物業公司的責任，還是自己的責任，是當務之急。

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作者：文雅男律師，WB Legal Group偉博集團

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