商用物業投資，一方尚未被開發的凈土

曉梅會計事務所

每當說起房地產投資，大多數人可能首先想到的都會是住宅物業（Residential Property），但其實，從長遠來看，投資商用物業（Commercial Property），也是一個很不錯的選擇。從貸款角度來分析，若您在申請住宅物業貸款時碰了壁，不妨試一試通過投資商用物業來申請貸款，也許會獲得不一樣的結果。

接下來，就讓小編給大家普及10個投資商用物業的好處吧！

1. 租金收益

一般來說，商用物業的租金收益會高於住宅物業，並且更容易達到收支平衡。

投資商用物業的年度凈收益通常為6%左右，而住宅物業的收益只能達到2% – 3%。

1. 租賃vs購置

如果您在做生意，那麼相較於通過第三方租賃辦公場所，用您的自管養老金來購置工廠或者辦公場所（有附帶條件）再進行出租更有優勢。在這種情況下，您可以直接通過自管養老金出租工廠/辦公室給公司，租金收益將直接被計入自管養老金。

1. 稅率優勢

通過公司繳納的租金費用，在報稅時是按照30%的公司稅率（小型公司的公司稅率為27.5%）來計算並抵減的。而租金收益計入自管養老金後，則按15%的稅率進行計算，資本增值稅率也僅為10%。

1. 養老金繳納限額

根據規定，個人能夠投入自管養老金的金額是有限額的；但作為自管養老金名下投資的商用物業，由於市場的租金價格會有浮動，以租金形式計入的收益則沒有上限。

1. 折舊價值

比起住宅物業，投資商用物業在稅務上擁有更為寬鬆的折舊率。

1. 免稅收益

如果您的收入頗高，每年要交很多個人所得稅，那麼您可以考慮購買一個商用物業，利用折舊所產生的負扣稅來減少自己當年的所得稅額。

1. 投資槓桿

通過貸款來實現資產的有效利用是個非常明智的策略。

舉個例子，小明有$200,000的現金存款，同時他以67%的投資價值比率（Loan-to-value ratio，貸款金額與房產價值的比率）貸款$400,000，資產總額即$600,000。用這筆錢購置一個商用物業，那他擁有的可用資產即為$600,000而不僅僅是現金存款的$200,000。

假設：

1. 年度資本增長率為5%；
2. 年度租金收益為6%；
3. 利息率為5%

在這種情況下，商用物業的租金收益基本可以用來抵扣貸款的利息支出，如果再算上資本增長收益（$600,000*5%=$30,000），小明的$200,000現金存款最終能獲得15%的收益（$30,000/$200,000）。

注意：有一些房產（包括一部分住宅物業），是沒有資本增值的。主要看您投資時如何進行地產的選擇。

1. 資產租賃選擇

商用物業的承租方基本上都是公司，所以一般都傾向於簽署長期租賃合同，例如5 x 5，意為在合同中關於租賃期限的相關條款會提供承租人一個權利，在完成首個5年的租賃合同後還可以選擇和出租方繼續簽訂下一份五年合同。

1. 遠優於住宅物業的商用物業租賃條款

大多數的商用物業租賃都需要承租方承擔所有的費用支出，出租方收取凈收入（租金收益-支出）。

1. 租金收益的增長率和資本增值緊密相連

一般來說，通過第三方租賃商用物業時，很多租賃合同都會包含租金每年自動上調的條款，上調的幅度基本上會根據固定比例或是CPI的變化來設定。這意味著地產的資本增長和租金的上漲相輔相成。

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