悉尼房價面臨崩盤？ 房價變化深度分析（上）

在悉尼，人們討論的最多的就是房價。根據數據公司CoreLogic的資料顯示，悉尼房價已經連續下跌超過12個月，平均跌幅達6%。2018年年初，房價剛剛開始跌的時候，澳洲各大「主流」媒體都在紛紛忽悠「這只是小小的價格調整，現在是買房的最好時機」；現在，這些媒體都轉換了論調，說悉尼房價面臨崩盤，降幅將超過40%。悉尼房價到底是小幅調整，還是面臨崩盤？

悉尼房價

根據國際房屋承受能力2018年初發布的調查顯示，悉尼房價和中等家庭收入比是12.9，全球第二高（第一高是香港；這份表格不包括中國內地）。根據這份調查，房價和中等家庭收入比在3以下才是可以承受的正常範圍；超過3就是房價偏高，非正常消費者可承受的範圍。

根據Rate City的調查，一個家庭的年收入需要將近十九萬年薪，才可以不受壓力的還一套悉尼中等房屋的貸款。在悉尼房價瘋漲的同時，悉尼人的工資並沒有跟上；根據新南威爾士州大學Richard Holden教授的調查，在悉尼的某些地區，房價上漲的速度比工資上漲的速度快200倍。在悉尼房價上漲的同時，租金卻在下跌。

根據經濟學人最新發布的數據，悉尼的房價和收入對比偏高50%，是世界上房價嚴重偏高的城市之一。為什麼悉尼的房價嚴重偏高？

房價上漲的原因

當您在悉尼買房的時候，中介會宣傳：悉尼移民多、地少，根據供求關係，房價肯定會漲；這個地方近火車站/近市中心/近海邊/近學校，所以，房價肯定會漲；悉尼房價跟中國大陸的北京、廣州、上海、深圳比，還便宜的很，中國投資者肯定會踴躍來買，所以，肯定會漲……

這些確實是這一套特定房產在同類房產中價值更高的原因，但是，這並不能解釋為什麼悉尼房價嚴重偏高50%。如果我們把影響房價的各種原因變化和房價變化相比，會發現：只有一個原因是和悉尼房價完全正相關的——貸款越容易獲得，貸款利率越低，房價漲的越高。

自2008年美國商業銀行雷曼兄弟倒閉以來，為了救市，全球央行都在不停放水，降低利率。澳洲央行也不例外。一旦澳洲房價漲勢停滯，就降低利率，一直到2016年，將利率降到「歷史新低」的1.5%。同時，澳洲各大銀行放鬆貸款審批，幫助客戶偽造銀行流水，造成大量的「欺詐貸款」。這些事情已經被皇家調查委員會的調查所披露。

和一般商品不同的是，很少有人會付全款買房，大多數人都是通過貸款進行槓桿買房。當貸款利息極低，而貸款又很容易獲得的時候，房價就上漲；當貸款利息升高，而貸款審批嚴格，不易獲得的時候，房價就下跌。

舉個例子，一個房子從原來的一百萬漲到一百五十萬，原因並不是中介忽悠的什麼供求關係，什麼近這裡、那裡，什麼移民多；真正的原因是：新的買家只用偽造三個月的銀行流水，多出五萬澳幣的首付，就可以從銀行貸到一百五十萬的大部分房款。過了幾個月，這個房子的價格漲到二百萬，下一個買家又可以偽造銀行流水，再多出五萬澳幣的首付，就可以輕鬆貸到二百萬的大部分房款。當房價不停上漲的時候，這個遊戲可以一直玩下去。當房價以五十萬上漲的時候，真正出的錢只有五萬；其餘的都是銀行的便宜貸款。所以，房價瘋漲的最大原因是貸款太便宜，太容易獲得。

最近，在皇家調查委員會的審查壓力下，澳洲銀行監管機構審慎監管局（APRA）和證券投資委員會（ASIC）要求各大銀行停止欺詐貸款，進行正常的貸款審批。2018年10月1日，澳洲財政部長和央行行長警告皇家調查委員會，希望放鬆審查，讓銀行繼續發放欺詐貸款，不然會「傷害澳洲經濟」。這個事情說明，澳洲政府和央行很清楚，房價的高漲是因為貸款寬鬆和貸款利率極低造成的；如果根據皇家調查委員會的要求，各個銀行進行正常的貸款審批，房價是不會漲到現在嚴重偏高的地步。

為何澳洲財長和央行行長極力掩飾銀行的罪行，威脅皇家調查委員會，希望讓銀行的詐騙貸款繼續下去？澳洲政府和央行在房價上漲中扮演了什麼不光彩的角色？房價不停上漲有什麼危害？個人在房價下跌的過程里，怎樣保證自己的現金流充足，保護自己和家人，甚至在房價下跌的時候獲利？敬請期待下一期的《悉尼房價分析》。

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作者：文雅男律師，WB Legal Group偉博集團

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