手把手教您投資商用物業（二）

曉梅會計事務所

上一期的文章我們簡單介紹了一些投資商用物業的注意事項，反響相當熱烈，有很多客戶前來進行相關方面的諮詢。

一個成功的商用物業投資案例由許多要素組成。投資者需要對複雜的市場因素，特殊的融資要求，資產管理選擇以及租賃合同條款有全面的了解，並且能夠對潛在風險進行一定的掌控。

那麼接著上期內容，讓我們繼續來說一說想要合理投資商用物業需要考慮的一些因素。

Photo by Heidi Sandstrom. on Unsplash

風險評估

經過深入研究後再進行商用物業投資也許能達到事半功倍的效果。當然，投資都有風險。對風險的認知及預判會使投資者對不利的情況有所準備。

• 租賃條款

一般來說，長期租賃（3-5年或更久）相對穩定且更有優勢，但是當物業空置時可能會需要更多的時間來等待下一個長期的租客。長期空置是較為普遍的情況，投資者需要有足夠的資金負擔空置期間的相關開支。

• 商用物業的規模

比起小型商用物業，大型商用物業因其規模會較難租賃，且在持有和維護方面需要更多的支出。

• 供需關係

供給條件的變化也會引出一些潛在的問題。當同一地區的地產市場內新物業的數量激增，這將給一些準備租賃或是擴張的還在觀望的投資人和已經投資的承租人提供更多的選擇，由此可能會對目前的商用物業市場產生威脅。充足的供應還會降低潛在的收益。

• 基礎建設的變遷

重大基礎建設的落成或者改建對商用物業的投資收益會產生正面或負面的影響。當一個地區的基礎建設引入大量的商業投資，將對現有地區的租賃市場產生威脅。記住，中央商務區（CBD）及周邊的區域一直都是頗受歡迎的選擇。

管理

商用物業通常由相關商業中介負責管理，這類中介的運營模式相較於傳統的住宅物業中介更像是「交易人」。

中介會儘力對合適的物業和有租賃意向的公司進行匹配，並且通過有吸引力的合約來進行招商，例如免租期，或是免費的裝修服務。

租賃

一些租賃細節可能會有助於達成或是毀掉一樁商業投資。

需要考慮的方面有：

• 租賃期可以是三年，五年，甚至十年，承租人也可以選擇在租賃期間更新合同。
• 租金的上調和CPI息息相關。
• 承租人承擔所有的支出。支出包括水電費，物業費，及其他相關費用。
• 承租人在租賃期間需要承擔裝修或是各項物理改建的費用（一般來說，承租人可以將物業進行分區或是進行其他裝修，但是租賃方有權利讓承租人將辦公室，商鋪或是廠房恢復到初始狀態）。這使得租賃方在當前的承租人離開後能夠將維護情況良好的物業租給下一個合適的承租人。
• 一些租賃因其特殊用途需要特殊的市政府文件批准，例如化學處理設施（比如要用到電鍍的一些行業需要這類設施），醫療中心，幼兒中心等等。超過一定價值的租約則需要在土地部門（NSW）或是其他州的相關等級部門進行註冊。

小結

在對商用物業需求較高的一些區域，新開發的小型或預售的商鋪或是廠房為想要進入市場的投資者提供了一個低風險的選項。投資商用物業的入市價大約是$250,000起，且第一年的初始收益通常是可以保障的。在這之後，CPI的逐年增長也有助於維持合理穩定的收益。

出租新建成的商鋪或廠房使這類商業投資更有吸引力。

當然，理解和管理相關的風險依然是相當重要的。這些信息在投資者在進行更大額的投資決策時將提供一定的幫助。

V姐在SMSF的建立和管理，商用物業的投資及貸款方面都擁有豐富的經驗，並致力於為您提供全方位的服務。想要了解更多信息歡迎聯繫我們~

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