突破費用抵減瓶頸！經營vs投資出租物業

曉梅會計事務所

很多購買了出租物業（rental property），或者說投資房的投資者可能已經注意到，從2017年7月1日起，法律規定，投資者前往購置的住宅型出租物業進行驗房、修理或是收租，所涉及的差旅費用都是不能進行抵扣的。並且，從資本增值稅的角度來說，差旅費用也不能計入購置物業的成本基礎（cost base）。

但是，您是否知道，如果您進行的是出租物業生意，差旅費作為生意經營的支出是可以抵扣的。

那麼如何區分哪些是單純的進行出租物業投資，在什麼情況下又屬於經營出租物業生意呢？

下面是ATO給出的例子：

1. 一對夫妻共同擁有26套住宅型出租物業。他們花費了大量的時間，自己管理這些物業，並且他們大部分的收入來源於租金。因此，ATO認為他們這種情況屬於在經營出租物業生意；
2. 一對夫妻名下有3套住宅型出租物業，由他們自己管理這3處物業。夫妻兩人各自都有全職工作作為他們的主要收入來源，另一小部分收入則來源於租金。在這種情況下，ATO認為他們屬於物業投資者。

鑒定自己是否在經營出租物業生意，需要考慮哪些要素呢？

您可以通過以下這個案例，結合法庭中採用的六個評判標準，來進行考量。

案例引用自YPFD and Commissioner of Taxation [2014] AATA 9。

背景：納稅人有一份全職工作，和她的丈夫聯名擁有9套出租物業，物業購入於90年代。她委託房產中介來管理這些物業。從2003年至2005年，在每一年的報稅中，她申報的凈租金虧損金額大約在$27,000到$57,000的區間內。

1. 涉及出租物業的一些行為本質是否是為了盈利？

法庭認為：即使一直以來這些物業實際都在虧損，但是納稅人的意圖依然在於通過出租物業來盈利。

1. 企業的複雜性和規模

法庭認為：納稅人委託了房房產中介，因此他們自己不必自己收租及管理物業。

1. 意圖進行有規律的，例行的或是系統化的交易

法庭認為：納稅人從90年代購入物業並持有至今足以說明其意圖。

1. 以類似商業的方式進行運作以及運作的複雜程度

法庭認為：沒有書面的商業計劃，以及為出租所刊登的臨時廣告，納稅人的這些做法並不複雜且不顯得商業。

1. 是否通過一種明顯的交易模式來獲取盈利或虧損

法庭認為：納稅人以一種明顯的交易模式來管理物業。

1. 業務量和所用資金

法庭認為：物業相關的業務量及所用資金的金額是巨大的。

綜上所述，納稅人被認為在經營出租物業的生意，涉及的一些支出也可以作為工作相關的收入進行申報。

法庭的分析極大地拓寬了納稅人的業務範圍，納稅人即使只擁有少量的出租物業，且其物業由房產中介管理，甚至每年都是虧損，也依然能被視為在經營出租物業生意。

哪些『工作相關』的支出是法庭允許申報的呢？

一旦被認定在經營出租物業生意，不僅僅是差旅費，其他的一些費用也可以作為『工作相關』的支出進行稅務抵減。根據我們找到的一些資料，再結合案例，可以申報抵減的支出包括：

• 和出租物業相關的自學費用，以及參加與經營出租物業生意相關的研討會和專業課程的費用（例如：音頻資料，教材）
• 調研未來的出租物業的相關抵扣
• 建造出租物業時融資相關的利息支出
• 物業的園藝及修繕費用，需要證據支持
• 其他工作相關的費用：手機，電腦以及文具費用，需要證據支持

需要注意的是，累計申報一些不能申報的費用會產生不利的影響。

Photo by Jessica Arends on Unsplash

小結

很多納稅人用他們自己的名字購置投資性物業，通過物業的虧損來抵減工資收入以此達到少交稅的目的（負扣稅）。並且，以自己的名義購買房產，貸款相對更容易。

在這種情況下，比起單純的投資出租物業，YPFD案例中的決議使納稅人可以申報的支出更為廣泛，擁有少量物業的投資者，如果以類似商業的方式來運營物業，也可以視作生意經營。

另外，參加地產相關的教育課程，研討會以及指導項目，包括教授投資者如何進行系統化的投資以及交易的技巧，也不僅僅只有獲取知識這一好處。如果納稅人把這些知識運用到實踐中，那麼因為這些費用和經營生意相關，就可以申報作為稅務減免。

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