小區物業糾紛之對策

在澳洲，由於公寓（Apartment）的易於打理、設施完善及環境優美，越來越多的人選擇購買公寓作為投資或者自住。但由於居民小區屬於分契業權（Strata Title），每位業主代表不同的利益，加上小區內各種設施及公共區域的劃分，使小區的管理形成多極化。

那麼，作為一名業主怎樣才能保護自己的權益？出了問題怎樣解決？如果解決不了應該怎樣維權？等問題，自然也就成了每一位業主所關心的問題。作為經驗的物業法律師，下面我們與大家分享出現小區物業糾紛之對策。

一、小區物業管理的法律依據

在2015年之前，關於新南威爾士州地區居民小區物業管理的主要法律是《1996年新州小區物業管理法案》（Strata Schemes Management Act (1996)）。此後，政府對居民小區物業管理法進行了一系列的改革，使其更加有效。

新的居民小區物業法於2016年11月30日正式實施。與舊物業法相比，新物業法主要在下列領域做出了改革：

• 增強了對物業經理的要求；
• 允許業主採用現代通信方式進行會議、選舉及溝通；
• 對其現有的小區物業規章進行修改，尤其是對寵物的規定；
• 集體銷售及更新物業登記；
• 更加便捷的處理糾紛方式；
• 放寬租客參與業主委員會列會的規定；
• 對非法停車，允許業主委員會會同當地政府制定相關政策；
• 針對家裝，設立了更加便捷的3個等級審批制度，取消了裝飾性誰來裝修的報批手續等。

二、常見小區物業糾紛

由於小區內不同的建築、公共設施及眾多業主，因此，難免會有各種矛盾及衝突，產生各種糾紛也就不足為怪了。下列是常見的小區物業糾紛：

• 濫用及佔用公共區域（Common Property）；
• 非法停車；
• 非法養寵物；
• 噪音問題；
• 違反小區物業規章；
• 裝修問題；
• 建築缺陷及投訴未果，如漏水、牆裂逢等；
• 欠缺物業費等。

三、業主委員會的職責

按照《1996年新州小區物業管理法案》（Strata Schemes Management Act (1996)）的規定：業主委員會代表所有業主的權益。它主要負責小區的日常管理，如決定物業經理公司、保安公司及其它服務公司人選，召開年會及選舉業主委員會成員等。

每個業主都可以入選業主委員會。按照《2015年新州小區物業管理法案》（Strata Schemes Management  Act (2015)）的規定，業主委員會要定期舉行例會，決定小區內的日常事務。業主委員會的組成主要有：

• Chairperson 主任；
• Secretary 秘書；
• Treasurer 財長；
• Members 委員。

每位業主委員會的成員都有不同的分工：

1. 主任：

主要負責主持業主委員會例會，決定選舉的法定人數，宣布選舉結果等；

2. 秘書：

主要負責召集業主委員會例會，向業主發出相關的通知，提供會議記錄，協助調查各種小區相關的文件及書面記錄，及與業主溝通等；

3. 財長：

主要負責與小區財務有關的事宜，如檢查、發出物業費通知單，審核銀行日常的收入及開支情況，及向業主委員會彙報整個小區的財務狀況；

4. 成員：

主要參與業主委員會的例會，對小區物業管理提出自己的建議，及對業主委員會的決定表決等。

四、出現物業問題後投訴的途徑

當業主發現物業問題後，可以通過下列途徑解決糾紛：

1. 將問題以書面形式報告給業主委員會，尋求解決方案。業主委員會在收到報告後會處理投訴。一般情況下，大多數的小糾紛會在此階段得到解決；
2. 但如果投訴未果，業主可以向新州公平交易廳投訴。統計顯示，有65%的投訴在此階段通過調解得以解決；
3. 如果問題仍未解決，業主可以向新州民事及行政仲裁庭（the NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT)）申訴。仲裁庭可以按照相關法律，對申訴進行判決。

大德律師的經驗小區物業律師，可以代表您與物業經理談判，為您提供有關小區物業的法律建議，及代表您出庭，為您爭取最大的利益，從而為業主省下了大量的時間和金錢。如果您有這方面的訴求，並想了解更多的有小區物業的法律建議，請儘快聯繫我們的專業律師。

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作者：查爾斯·朱律師，大德律師事務所

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