最近許多老客戶問我：2019年如何投資房產？民用住宅類房產走勢下降，不知何時才能終止。商業房產各種類別與看似繁雜的規則，又不知如何下手？

看著陸續增加的商業房產買家們，似乎各個稱讚不絕，稱心滿意。到底商業房產會給我們帶來些什麼好處呢？我們請房產專家大衛麥克瑞幫您細細分析。

要說商業房產的優勢在哪，可能還不只以下的這些分類，但每個商業房產的優勢都離不開下面這些主要因素：

高投資效益

儘管在過去的9年中商業房產的投資回報下降了2%，和民用房產相比其投資回報仍然大大高出。最近的一則研究表明，商業房產現今的回報率（接近凈回報率）在5.25%以上，而民用房產則徘徊在1.5%，對於注重現金流的投資者差異是非常大的。

很大一部分商業房產的購買者年齡在退休或接近退休的年紀，因為他們無法再依靠養老金分紅或銀行利息來滿足他們的生活開支。同時也有很大一部分來自於需要大量現金流來快速多處置業的高需求投資者。

租客承擔各種支出

通常一個商業房產的租賃方支付幾乎所有的房產開支（土地稅除外）。

相比民用房產的租客，房東需要支付保險，維護費，物業管理費，市政費，水費的服務與排污費和所有法定條款下的支出。這些費用幾乎佔了住宅租金回報的30%，由此看出這兩種不同房產的主要差異點。

民用房產的租客權益條例

不久前修改的民用房屋租客條例更多的偏向於租客利益，使得房東利益大大下降。對民用房產投資者產生了許多負面影響。

未來對民用房產的負扣稅改革

如果2019年聯邦勞工黨獲得政權將帶來很大可能的民用房產投資負扣稅改革。這將大大增加投資者對商業房產的需求，因為商業房產部分的負扣稅政策將繼續實行。

更長的租約期

通常，商業房產的租賃期為3-20年不等，租金逐年遞增，對房東具有穩定安全的現金流。相比民用，租期一般以12個月計算。

商業房產多種用途

民用房產只能做住宅使用，而商業房產通常具有多種用途，對投資者的資產等級考核也有較大提高。（商業用途有零售，工業，辦公樓與醫療等多種可選）

銀行借貸優勢

銀行傾向於借貸給穩定和可預測收入的商業房產。對借方來說LVR（貸款價值比率）一般為更低風險的65% （註：買家支付35%，銀行貸款65%），而大部分商業房產買家對這房產價格的35%通常具有更好的現金支付能力。

自管超級基金 Self-Managed Super Funds簡稱SMF

通過SMF賬戶來購買商業房產具有很多稅務優勢。過去幾年對這一優勢，商業房產市場吸引了許多投資者。

未來價值增長

過去5年，商業與民用都顯現出了強勁的走勢。而現今，民用房產有了逐步下降的趨勢，但商業房產仍將保持良好的租金漲幅，價值漲幅。對商業房產來說，有限的商業建築與商業用地，不斷增加的海外買家（海外買家幾乎沒有購買上限），維省大力開發多處商業縱橫區，加上墨爾本相比世界上其他主要城市具有更高的收益回報，這些都將保證商業房產的價值穩步上升。

在過去幾年中，麥克瑞的商業買家群體在不斷的增加，公司新增了具有深厚經驗的商業房產專家 Ben Foster，這一切的改變都將為我們迎來一個收穫的2019。

詳情請瀏覽麥克瑞商業房產網站 www.mcraepropertycommercial.com.au

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