從長遠角度看待澳房地產價格下跌

如果你的面前有個20年的投資項目，投資回報率是每年10%-14%， 你會選擇投資嗎？

我們認為，如此強勁並連續的投資回報率對大多數人來說是難以抗拒的。

投資其實就是保持洞察力和處理各種事實。

我們處在一個信息爆炸的時代，很容易陷入每天大量的數據和頭條新聞中，而忘記了後退一步，去做一些正確和來自現實的檢驗。而這恰恰是目前房地產市場正在發生的。

那些有洞察力的人對目前房地產價格的下跌並不感到驚訝，因為那麼多的領先指標已經預測了兩年了。那些沒有下跌預期的人被悉尼和墨爾本房產價格的下跌嚇壞了。

媒體的報道無助於緩解恐慌。一年半前，人人都在抱怨買不起住房，因為房屋的價格達到了極點。現在人人在抱怨他們的房屋價值下跌了。至少負擔的起的住房更好一些。

下跌感

在過去的12個月里，全國民居價格下跌了5.6%，悉尼率先下跌了9.7%，墨爾本下跌了8.3%。

讓我們用客觀的態度來看待這個問題，根據CorLogic 研究集團的數據，在過去的五年中，全國房產價格上漲了19.4%，悉尼和墨爾本都上漲了29%。在過去的二十年里，全國房產價格上漲了197%，其中墨爾本上漲了202%，悉尼上漲了202%。

在過去的二十年里，其它的首都城市的房產價格也上漲了不少：霍巴特上漲了237%，堪培拉上漲了231%，阿德萊德上漲了194%，布里斯班上漲183%，佩斯上漲了148%，達爾文上漲了38%。組合區域的房產價格也上漲了150%。

這意味著在過去的二十年里墨爾本的房產價格每年上漲率為14%。而霍巴特和堪培拉都為每年12%，悉尼則每年上漲10%。

事實告訴我們，在過去的二十年里，房產投資的回報率驚人。

儘管值得我們需要注意的是，過去的表現不能代表將來，但是這些數字告訴了我們有趣的故事。

贏者和輸者

最大的輸家是那些在2017年10月，價格接近最高點時進入悉尼或墨爾本市場的新買家，他們首當其衝地經歷著價格的下跌。如果這些買家使用了比較重的槓桿，他們經歷著更重的痛苦。

他們將面臨負資產的前景，如果房價象預測的那樣在今明兩年繼續走軟，他們的壓力將繼續加大。有些專家預測，悉尼和墨爾本的房價在探底之前將會繼續下跌10%。

贏家是那些進入房地產市場已經有一段比較長的時間，並且保持他們的借貸水平在可控制的範圍內。

CoreLogic 的這項研究顯示了長期擁有物業的投資利益，以及安然渡過蕭條交替循環，不被迫在錯誤的時間點出售物業的能力。物業的價值會下跌，但是事實已經證明，隨著時間的推移，投資物業會給澳洲的投資者帶來巨大的回報，關鍵在於買入和賣出的時間點。

即使悉尼和墨爾本的房價在未來的兩年中再跌10-15%，過去20年的平均漲勢依然是一個很漂亮的模型，重要的是要能抓住飛漲的階段並成為這段時間的投資者之一。

例如，從2019年一月算起的過去5年中，墨爾本和悉尼的房價上漲了29%，這其中還包含了行情非常不好的2018年；從2014年算起的過去5年中，墨爾本和悉尼的房價分別上漲了36%和32%，從2009年算起的過去5年中，墨爾本房價上漲了23%，而悉尼則下跌了5%。

分析表明了物業市場的周期性是有區域差別的。

了解並密切跟蹤下面這些領引房地產市場的指標將有助於理解周期性的走向：

失業率和就業增長率：就業率越高，人們可用於購買的現金就越多。因此，低失業率的強勁經濟是加固房地產市場的基礎。

移民程度：上一次經濟繁榮的主要原因是移民人數的上升。移民們需要為他們自己購置住房。

住房融資數字：說明有多少有購買住房意向的貸款申請人。這同時也關係到從銀行借錢的難易程度。在過去的18個月中，因為貸款方實行了更加嚴格的借貸制度，住房融資變得更加困難。

住房建築批文：當地市政批准越多的建築批文，就意味著更多的住房將要上市。不過要記住，大的建築項目拿到批文和上市之間往往有幾年的滯後性。

投資者情結：本地和海外投資者都會創造投資需求。就象我們看到在最近的一波市場繁榮中，來自中國的投資者對房價的推波助瀾，然後政府和監管者嚴格了制度並增加了海外買家的稅收。

文章來源：News Crop Australia Network 19/02/2019

原作者：David and Libby Koch