住宅租賃市場告訴了我們什麼？

已經麻煩連連的澳洲房地產市場接下來又會發生什麼呢？整個澳洲地產業會接著整體下沉嗎？隱藏在頭條之下的，各地房地產下跌的不同之處可能會給我們提供一些線索。

澳洲各地房產價格的下跌程度不一樣 —— 各州首都城市的平均房價下跌了大約百分之七。其中，珀斯下跌了十八個百分點（從最高點至目前），悉尼的價格下跌最為急劇，下跌了百分之十四，墨爾本緊隨其後，下跌了百分之十。阿德萊德和布里斯班價格則相對比較穩定，而霍巴特反而上漲了，現在真正最高點上。其它偏遠區域下跌了2.5 百分點左右，尤其是西澳區域，住宅價格下跌了百分之三十二。

但是，如果換一種方式，從租金的角度來看待房地產，出租的數字正在告訴著我們一個迷人的故事。

在墨爾本，隨著住宅價格下跌，住房空置率也隨之下跌了。找到租客變得更加容易，租金也上升了。這就是說住房的需求率還在繼續上升。這樣看來，墨爾本的住宅價格將會是有限的。

但是在悉尼，隨著住宅價格下跌，住房空置率上升了。這兩個數據暗示著悉尼的住宅不再受追捧。無論你怎麼看待，悉尼的住宅需求非常弱。

下面是悉尼和墨爾本，以及其它幾個相關城市租賃市場的空置率：

總體來看，澳洲的房東們租金收入增長速度減緩。在墨爾本，廣告上的租金價格變得更貴，而在悉尼，則變得便宜了。

了解租賃市場的潛力對看清房地產市場的前景來說非常重要。

在未來的幾年裡，悉尼，墨爾本和布里斯班都將有很大數量的公寓上市。在房地產繁榮時期打下地基的摩天大樓將會在泡沫破滅以後的不景氣時期里竣工完成。這就是房地產開發的循環性質，試圖努力滿足峰值需求，結果造成了供應過剩，助長了房地產泡沫的破滅。如果每個開發商同時做相同的事情，那麼對於一個開發商來說看似合理的操作可很能導致不理性的結果。

這些新建成的住宅竣工上市將給住宅售價和租金帶來負面衝擊，「誰將居住在這些住宅里？」

在墨爾本，這個問題不是太令人擔憂。因為住宅空置率的下降和人口的增長，這些新住宅顯然是有去處的。

澳洲各大主要城市人口增長率的不同是值得注意的。

人口增長率最低的是阿德萊德，以每年百分之零點八的速率，而最快的是墨爾本，以每年百分之兩點五的速率遞增。

那麼悉尼和布里斯班呢？

風險是大量的新房產將很難找到住在裡面的人 —— 房東自己或者租客！這將會再次打壓住宅市場。尤其是悉尼那些建在非傳統公寓郊區的公寓。

負抵稅的影響

未來澳洲的住宅租賃市場還將會受到負抵稅政策的影響。負抵稅將會影響住房市場的供給而不是需求。

負抵稅這項稅務政策，允許房東把因為投資房產而引起的虧損從他們的總收入中抵扣回來，以抵消收入稅。

例如，房東得到的房租和維持住房所有權之間有$2000的差距，房東的應交收入稅的收入就可以減去$2000。就邊際收入繳付百分之四十五稅款的人，每年可以節約$900。通過這種方式，負抵稅使業主們對擁有出租物業的虧損而引起的痛苦減輕一些，作為一種鼓勵人們投資房地產的補貼。

工黨主張停止這項政策，並宣稱如果選舉成功就會在明年的7月1號以後執行。

如果工黨競選成功，那麼會有更少的投資者願意購買二手房作為投資。二手房將會更多地賣給自住房買家而不是投資者，成交速度也會放緩。租賃市場上因為供給減少，租金將上漲。但是同時，因為購買二手房作為投資地投資者減少，住宅售價將會下跌。