投資or移民，看店必看的10份文件

無論是拿身份，還是投資，經營自己的小生意，通常是很多人的首選。在上一期中，我們介紹了看店必問的15個問題。當我們看過店，並且和店主溝通過15個問題後，至少可以清楚的了解生意是如何經營的，這會有助您代入店主的角色，來分析是否願意進一步深入考察此店。

如果您對看店和與店主的溝通都非常滿意，千萬不要衝動的立即出價，簽合同。您還需要考察以下的10個文件，來核實店主和您介紹的情況是否一致。

看店必須考察的10個文件

完整的租約-The full copy of lease and disclosure statement.

2個財年的盈虧表-Profit and loss report for 2 years.

員工排班表-Copy of staff roster and break down of wages.

設備清單-Copy of equipment list.

最近的房租收據-Copy of latest rent invoice.

水電煤氣單-Copy of utility bills.

經營許可資質-Copy of any license or permits required to operate.

近期供貨商發票-Copy of latest supplier invoices

近期庫存清單或者庫存價值證明-Current stock list or indication of stock levels.

未來生意已預訂的業務或者訂單-Information on any future bookings or orders

當您考察了所有的文件之後，才會有足夠的依據來決定您的報價。以上的10個文件，大部分專業性比較強，尤其是對於剛登陸的投資移民或者首次購買小生意的學生，不知道如何下手，文件的考察重點又在哪裡，這個時候您需要聘請專業的會計和律師，給您相關的專業意見。以下是小編為您整理的部分專業講解，一起往下看吧！

1、完整的租約Full Copy of Lease Contract

首先，要了解租約長度，是否要必要增加租約長度，以防止租約結束後 無法續訂，必須搬離商鋪；其次，了解租約押金額度，一方面確保自己有經濟能力承受，另一方面確保不會過高而導致以後轉租時找不到新租客；了解除租金外的，雜費明細，以確保無隱藏費用，了解運營成本；再者，了解店鋪情況，以確保租客對房屋的維護和維修責任以及未有違章行為、違章行為、法律訴訟 曾經發生、正在發生；最後，了解租約合法性，以確保轉租後應享有的租客權利，否有裝修、維護、粉刷等特殊要求，是否有特殊條款、隱藏條款。

2、兩年盈虧表Profit and Loss Report

首先，拿到盈虧表的時候先看一下毛利和凈利的指標。不同的行業有不同的benchmark，通常小生意都不可以相差太多，否則可能引起稅務局的注意。然後，我們需要關注的是費用，費用裡面的房租，人工和outgoing基本就涵蓋了大部分的費用。結合營業額，基本可以粗算生意的利潤。

房租，可以通過租約和最近一次的交費收據來確認。

人工，通常控制在25%－30% 是比較理想的狀態。這裡需要注意的是，人工工資要滿足Farework的最低標準，不同行業，不同職位，不同年齡的最低標準都不同。員工Payroll也要有專門的軟體，每個季度上報稅局。

Outgoing， 包括水，電，煤氣費用，一般通過賬單可以了解清楚。

最後注意一點就是，如果生意價格低於45萬，根據最新的法律，店主需要提供Section 52。

3、經營許可和資質 License of Permits

購買生意時，所需要的相關證件，不同的生意類別，會涉及到不同的證件：

生意名字註冊證書；

商標註冊證書；

食品衛生牌；

酒牌；

酒吧執照；

加盟店許可；

特定行業經營許可證。

如果證件未能順利、成功轉讓。 將視為非法經營，會面臨不同程度的罰款、甚至禁止營業的懲罰。所以在購買生意前，務必做好充分的了解。

4、未來的生意訂單Any future Bookings or Orders

對於很多買家來說，最重要的問題是－生意是否有提升的潛力。所以賣家要儘可能的配合買家來了解這一情況。

買家根據購買生意類型的不同，您可以像賣家要求，提供未來已付款項的訂單情況，您的會計會結合最近幾年的平均增長，未來已付訂金的預約服務或合同或者正在談判中的合同進行分析。

很多買家和賣家只專註於過去的財物情況，因為這是唯一現有並且可以考察，依賴的數據。但同時也千萬不要忘記考慮以上提到的內容。

5、出價階段的注意事項

在結合以上所有的信息基礎上，如果您仍然對生意感興趣，就可以進行下一步——出價。

在正式簽署出價協議和交定金之前，您務必確認已收到Section 52， 並且在買家欄里簽字。52號文件叫Section 52，它是關於小生意買賣的一份正式文件。它主要作用是讓那些小生意的買家對所夠買生意的財務狀況，經營範圍以及經營時間有一個全面的了解。

根據2018年的新規定，如果小生意賣價低於45萬，就必須要出這樣一個文件。這個文件是一個法律文件，就是如果你要是買了這個生意的總額在45萬以下，是必須要由賣家提供給買家，關於整個生意的信息以及賣家的信息。

52號文件主要包含以下6大內容：

賣家的信息；

買家的信息；

生意的信息；

賣家2-3年生意運營相關報告；

賣家宣稱，就是宣稱這個東西是真實有效的；

買家對於這個52號文件的簽字認可。

這個東西對於買家來說非常重要的一點就在於它有包含小生意的這兩年的財務報表信息，運營狀況。現在改革之後變成3年了，就是如果你這個生意經營了很多年，它界定的是3年，包括前2個完整財政年度和目前所在財政年度的部分財務報表，包括所有的收入、成本、費用、人工一些東西，非常明確的東西都在裡邊。可以給買家一個非常宏觀具體的了解。

在確認閱讀並且簽字Section 52之後，我們需要簽署Heads Of Agreement 提前協議。這是一份具有法律約束力並且沒有冷靜期的法律文件，不僅會呈現您對生意的報價，同時包括是否貸款，是否試店，是否有培訓期，是否轉生意名稱等特別條款。所以建議買家在簽署協議之前和自己的生意律師進行充分的討論。

在簽署Section 52和提前協議的同時，買家需要同時支付10%生意價格作為定金，交付到生意中介的信用賬戶內。當小生意賣主在規定時間內，同意並簽署了這份協議後，協議生效，接下來就全權由雙方律師代理簽署正式合同以及轉租約等手續。

如果您對買生意的流程或者具體細節有任何問題，歡迎掃描下方二維碼，添加盛大生意顧問進行諮詢。