很多人都在朋友圈分享了一篇中泰證券首席經濟學家李迅雷老師的文章，標題是房價走平即虧錢，這裡面有一個計算方法挺新穎的，他說房子有兩個成本要算，一個是資金成本也是機會成本這個是5%，還有就是折舊成本，一套新房和一套30年的老房子定價肯定不一樣，折舊雖然被很多人所忽略了，但仍然是存在的，根據復旦大學2012年的測算，一套上海的房子每年的折舊成本達到3-5%，按照平均4%來計算，也就是說房子的總的持有成本在9%，如果一套房子一年不漲9%，那就算是虧錢了。所以房價走平，對於投資者來說就是虧損，而且是很嚴重的虧損。
而現在房子的收益怎麼算呢？只有兩個路徑一個是租一個是賣，現在的租金收益在特大城市已經低於了2%，好一點的二線城市達到3%，而在三四五線城市，甚至完全沒有租賃市場，根本就租不出去。所以我們大概算下，在北京上海深圳，如果光租不賣一年就虧7%，在二線虧6%，而在三四五線則要實打實的虧上9%。有人可能說了，誰投資買房是為了租啊，都是為了以後高價賣掉，錢就都回來了。確實如此，租金現在根本就沒有退出路徑，現在全都指著價差交易，而價差這塊在過去的十年漲幅巨大，李迅雷老師的報告顯示，全國房價上漲了2-3倍，其實遠不止這些，像一線城市房價上漲了8-10倍，如果算上貸款按揭3倍的槓桿的話那麼基本輕鬆賺個幾十倍。我記得10幾年前在北京買房的時候，房價才6000多一平米，經過10年的折舊，房價反而翻了10倍。賣出的時候已經賺了30倍。這就是投資買房的巨大利潤，是先買的賺後買的錢，賣了的賺買入的錢，離場的賺入場的錢，中老年人賺年輕人的錢。
但現在問題也來了，這種模式還能持續下去嗎？從最近3年來看，北京上海深圳廣州這樣的一線城市，房價基本已經停漲，三四線城市去年中期隨著棚改貨幣化叫停，也基本全面停漲。只有幾個人口持續流入的二線城市房價還在上漲，但是漲幅也大不如前。而且其實也已經呈現出二手房交易困難的情況。
這其實已經是一個非常嚴重的滯漲的信號。那麼如果按照李迅雷老師的演算法，那麼在北上廣深的朋友，這三年，手上就已經虧了3個7%，損失達到了22.5%。未來我們不說房價下跌，就說他在這個地方再盤整個3年，那麼炒房投資的人，恐怕就已經損失慘重。屆時損失恐怕要超過40%。所以只要繼續房住不炒，把房價穩定在現在的價格之上，那麼房產投資就已經沒有出路。
這時候有人會說，別著急，現在是行政壓著房價，沒有讓他漲，一旦這隻手放開他就會報復性反彈，到時候再漲幾倍也是有可能的。如果現在我們退出限購和金融控制，那麼房價肯定要再漲，這是因為市場預期還沒有消退，大家仍然在看漲房價，現在出去吃飯，10個裡有8個還要買房，而買房的目的基本都是為了保值增值，甚至還有恐慌的，總認為房價還要大漲，現在不買以後就更買不起的，可見這已經形成了買漲不買跌的慣性預期，那麼大家想想什麼才買漲不買跌？
超市裡的豬肉你會在漲價的時候去搶購嗎？一種商品翻了10倍之後，還去爭搶，那麼只能說他不再是一般消費品，而變成了金融產品，只有股票才具備漲價去庫存的屬性。而一般商品，永遠是降價才能促銷的。所以房子已經成了金融品，還是形成了一致性預期的金融品，也是正在被金融政策收縮控制的金融品。熟悉投資的朋友，就會知道這有多可怕。就好比2007年股市突破5000點，我們加了印花稅，還一路加息。但大家還是爭著搶著要買，因為那時候的人都覺得，滬指1萬點不是夢。甚至馬上就能實現。
所以時代在變，經濟在變，但唯有人性不變，爭著買的東西一定貴了，從爭著買，到恐慌性購買的東西，就說明已經有巨大的泡沫了。這種對於投資的狂熱，掩蓋了供需，換句話說在瘋狂投機的時候，蓋多少房子也是不夠用的。但是一旦市場冷卻下來，預期就會逆轉，你會發現，其實房子早就夠用了。即便在特大城市，現在人口不增長，住房每年增加幾十萬套，肯定也會形成供大於求的效果。
有人說，中國那麼大，不能一概而論，我們這裡的房子還在漲價，其實可以給你一個指標，最重要的就是租金，你看看租金回報率是多少，現在這套房子一年的租金比上他當下的售價，如果在3%以上，說明這裡需求還算旺盛，未來還有很多人要買房，如果已經低於2%了，則代表連租房的需求都沒有了，說明當地沒有多少新增人口。
未來可能根本就賣不掉，至於一些三四線小城市，甚至根本就沒有租房市場，房子也從來都租不出去的地方，千萬不能再投資了，說明當地已經嚴重過剩。買進去容易，也有市值，但是你很難再變現出去，比如現在環京樓市就這樣，表面上看房價跌了3-5成，房子只有一半市值了，但是即便這樣你依然賣不掉，那麼也就是說連這一半市值也是假的。現在到底還值多少錢，沒人知道。只有有人出價的那一刻才算是真實的價值。
現在這股風已經從環京吹到了北京的郊區縣，很多郊區縣的房價真的跌回到了2015年的水平。至於其他地方能不能回到2015我不敢肯定，但是除非人口持續流入，否則應該會退回到棚改貨幣化之前的水平。而如何判斷人口是否流入呢？關注你們那個地方每年的人大報告，都會有相關的數據。
This post was last modified on 2019年9月10日 15:11
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