澳洲稅局ATO瞄準房產投資客，特別關注投資房財產扣稅

在澳洲，稅收是一件大事，而且關係到了居民生活的方方面面，也正因為如此，稅務局的每次行動都備受關注。 ATO又有新動向了！而且這次的目標還是——房產投資者！

有客人抱怨說：「澳洲房市都這麼不景氣了，稅務局竟然還這樣針對房產投資者？不怕澳洲房價繼續下跌嗎？」。但ATO似乎狠下了決心，這次真的要對房產投資者了！ATO瞄準房產投資者，擬嚴查扣稅申報！

澳大利亞稅務局將要把審查重點轉向錯誤的房產扣稅申報。根據新的研究發現，將近90%的房產投資者在申報租賃房屋扣稅時存在錯誤申報的行為。

在房地產市場疲軟的背景下，銀行貸款政策不斷緊縮，澳洲兩個最大城市的房價正在不斷下跌。但是ATO對於納稅申報的抽查從未間斷，其中關於租賃房產索賠審計的申報情況卻引起了他們的擔憂。

據ATO表示，整個投資貸款的利息索賠都存在很大的問題，很多人利用這個系統謀取私利，將不正確的費用算進來。所以，ATO鼓勵出租業主仔細檢查他們的扣稅是否正確。

ATO密切關註：
過度申報度假屋的扣稅，
在實際情況不符的情況下，丈夫和妻子共同分攤租金收入和費用
抵扣在購買後不久的修理和維護房地產費用
申報私人使用那部分貸款的利息在投資房中。
例如，ATO將特別注意在受歡迎的度假房地區的出租房業主，提醒他們只申報他們有權扣除，房地產的出租或者是真正可供出租時期得費用。
租賃期間，業主應該只要求申報真正可供出租或出租的房產的費用。如果財產出租以低於市場價格，例如租給家人或朋友，只能扣除和收入額度一些費用。
成本修復損傷、缺陷或損壞現有房產，或改造成本，不能稱作為直接扣除。這些費用是要在以後的年度里用來折舊。

另外提醒大家，在澳洲購買投資房報稅需要注意的事：

1.保存收支證明

和正常報稅要求一樣，關於投資房部分，你必須保留所有的收入和支出證明。完整的支付證明，是為了能夠申報並抵扣所有應有的抵稅項目。大部分的房產在出售時，都需要繳納資本利得稅。有些CGT的計算需要依據最初購買，和每年的申報項目才能準確計算。因此，請保留所擁有該房產期間的所有記錄，自出售之日起保留五年。

2.初始維修和房屋整修

只有日常維修才可以在支出當年全部申報抵扣，例如維修熱水系統或部分受損屋頂修整，這些支出可在支付當年的投資房報稅中申報抵扣項。而初始維修和房屋整修不能在支付費用的當年全額抵扣。例如開始租房時更換破損燈具和修復損壞地板歸類為初始維修，而更換部分結構損壞的整體結構（如屋頂）或翻新浴室，則被歸類為房屋整修。房屋整修屬於建築成本，可在完成之日起以每年2.5% 的折舊率申報抵扣。

3.貸款利息

申請房貸利息作為減稅項的前提是，房貸本身必須是百分百用於購買此投資房產。如果你的房屋貸款轉貸之後，部分貸款用於個人用途，例如購買個人物品、支付度假開支，或者用於購買自住房，那麼你無法申請這部分貸款的利息。

4.出租費用&售房收益

如果你的出租房產以低於市場標準的價格出租給家人或朋友，則只能申請與你所收到租金相當的減稅額。當你的家人或朋友免費使用房產時，你不能申請減稅。

出售房產時，你將獲得資本收益或資本損失。如果你獲得資本收益，則需要在該年的納稅申報表中填報該收益。如果你產生資本損失，則可將虧損累計並在之後年度中從資本收益中扣除。

如有問題，請諮詢專業會計師和稅務師。支靖和會計事務所根據多年的行業經驗，對大家關心的會計稅務，養老金管理，財務規劃，家庭基金，審計，貸款等方面有深入的了解，可以為您提供專業的諮詢服務。

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