淺談折舊性質的變化

投資者應充分了解最近的折舊政策變化，以便最大限度地為投資物業來減稅。

儘管發生了變化，折舊要求依然強勁

在2015-16財年，只有不到300萬房產投資者申請了與出租房產相關的扣除額，在這些投資者中，1381138人申報扣除的資本項目平均為$2326。與2014-15財年申報的資本項目平均扣除額相比，這一數字增加了2.71%。

ATO統計數據顯示，2015-16財年，200多萬房地產投資者平均申請1324項廠房和設備折舊扣除。與2014年至2015年期間扣除的工廠和設備平均費用相比，這一數字增加了3.92%。投資者申報的總平均折舊扣除額在2015-16財年為$3650。

隨著2017年11月二手房產中發現的廠房和設備的折舊法規的變化，統計數據變得十分有趣。2016-17年度，我們發現總平均折舊索賠略有下降，為$8972。然而，這種下降在一定程度上是由於一些較老的物業，它們都已接近其40年的有效壽命。儘管折舊法已經發生了變化，我們仍然發現我們的客戶在2017-18財年中，所有住宅物業的平均扣除額為$8893。

此外，折舊法變化直接影響的二手房，即2017年5月9日晚上7:30後交易的二手房，在2017-18財年的平均索賠額仍為$5033。

修改後的立法有利於房屋翻修者

根據CoreLogic的數據，在澳大利亞，翻新物業已成為一個巨大的趨勢，尤其是在東海岸，悉尼、墨爾本和布里斯班，近7%的交易是在翻新後不久完成的。CoreLogic的數據還顯示，2017年出售的房產中，90%是盈利的。當投資者為了盈利而在相對較短的時間內購買、翻新和轉售房產時，就會發生資產翻轉。

2017年11月15日，參議院通過的一項法案改變了二手房產中既存設備的折舊方式。廠房和設備折舊包括所有可移動和機械資產，這些資產的折舊速度通常比建築物快。該法案規定，在2017年5月9日晚上7:30以後購買二手住宅的投資者，不能要求對原有的廠房和設備進行折舊，除非該物業已進行了大量翻新或是被認定為全新。

以下是一些結構和非結構工程的例子，結合起來，可以認為是實質性的財產翻轉:

• 結構：改變、拆除或更換基礎、地板、支撐牆或其部分(內部或外部)，提升或改造屋頂；更換現有磚砌結構的窗戶或門(單門或雙門)。

• 非結構性：更換電線或水管；更換、移動或改變不支持的牆壁。

因此，如果一處房產在出售前被認為進行了大幅翻新，那麼新業主可以對所有可移動和機械資產提出折舊。

建築物結構的基本工程扣除，包括任何固定及不可移動資產，均不受新法例影響，一般占可申索總金額的85%至90%。現在的投資者可以繼續為現有的和新增加的項目申請這些扣除額。

為了證明這一點，我們看一個例子：一個投資者最近購買了一棟1973年建造的二手房。這處房產最近剛翻修過。針對改造的範圍，折舊評估公司可以評估物業為基本翻新，允許新業主申報所有工廠和設備的折舊，以及新的工程項目。

此外，在對他們的檢查中，折舊評估公司發現在1998年還有一個小小的延伸發現，因為基本工程扣除不受法律變化的影響，現在的業主能夠為這次改造索賠，即使它是20年前由以前的業主完成的。

下表顯示了該特定客戶對工廠的設備折舊和基本工程的索賠扣除：

如表所示，折舊評估公司確定了$8250為新業主在基本工程和折舊中的扣除額。

翻新自己的租賃物業的投資者必須注意，他們可能會移除那些剩餘未扣除價值的建築物或資產。當資產被移除時，這可以作為全額扣除。

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