商業租約是生意的生命線，租約簽得好，即便以後生意不好，租約本身還是值錢的。
反之，租約簽得不好，好的生意也會受影響。當您簽署一份租約時，您是在簽署一份法律合同。業主、租客所有的權利、義務都體現在租約里。因此，在簽署租約前諮詢律師不失為一種明智之舉。
那麼么在簽約前應該注意哪些問題呢？要想轉租約怎麼辦？想要賣掉生意租約怎麼辦？簽租約前應該掌握哪些要點？我們提供下列建議，希望對經商的朋友們有所幫助：
商業租約的法律依據
在新州，簽署零售租約主要依照「零售租約法案1994」（Retail Leases Act 1994）。此法案對1,000平方米以下的零售店鋪的業主及租客責任及義務做出了嚴格得規定。比如：業主必須在租約開始的7天內向租客提供一份公開聲明，告知租客有關此物業及租約的重要公開信息等。同理，租客也需要向業主提供一份公開聲明。
什麼是商業租約
商業租約類別
零售租約
如果您的生意類別在「零售租約法案1994」表中，那麼此法案適用於您的情形。零售租約對於租約如何運作有較多的規定。有時雖然您的生意不在此表中，但如果生意位於購物中心內，仍然可能屬於此法案的範疇。如果您不能確定，請諮詢您的律師。
購物中心中的店鋪
由於容易停車及客流量大，越來越多的商家選擇把生意開在購物中心或商場內。雖然購物中心有很大的公共場地及停車場、維修隊伍、保安、宣傳活動、照明空調及管理公司，但其額外開支也較大，故有些商場租約會要求租客分擔費用，一般以所租面積占商場總面積的比例計算。有些商場租約，要求將收入的若干百分點作為附加租金繳納，這點應盡量爭取刪掉，不然便要定期審查生意賬簿，產生極大不便及爭議。
另外更應注意的是，購物中心和商場有營業時間上的要求和規定。與獨立街鋪相比，缺乏靈活性。兩者各有利弊，建議您應該在簽約前聯繫您的律師，聽取專家建議以避免不必要的麻煩。
怎樣和業主/購物中心商談租約
在正式簽署租約前，應盡量做足功課，包括調查其他商家、銷售，人流量等，做到心中有數。一般商家在剛剛開始一個生意的時候，往往需要投入大量的時間，精力以及資金來作裝修和其它的establishment，而生意走上軌道也需要一段時間。所以筆者認為這個時候，應該盡量爭取一個3+3年的租約或者是5+5年的租期。不然生意剛剛開始回本賺錢的時候，租約就到期了，還得換個地方重新開始。損失了裝修成本不說，還會丟失好不容易積累起來的客戶群。因此5年的Option無論是對於生意的繼續經營還是將來的轉讓，都是非常有利的。
零售租約期限應至少5年，如果您想簽一個少於5年的零售租約，法律要求您向業主提供一份證明。這份證明只能由律師簽署。商業租約中的Option Term可選擇性租期這一條款保障了租客續約的權力。一般情況下租客需要在租約到期至少6個月前給業主一個書面的續約要求通知（Written Notice）。業主不能無故拒絕續約。
在購物中心經營商店，租客有一個可以避免競爭的「利器」，就是在合約上要求「同一商場內，不可以再有同樣經營範圍的店家」等內容，以保證商場內自己「一家獨秀」，沒有競爭對手。比如：我們曾經幫助一家中餐館簽了這個條款，並把菜單作為合約附件，所附菜單中有炸薯條。後來某品牌快餐薯條店進駐商場，與中餐館的經營範圍有衝撞，業主構成違約，但此時業主已經與快餐薯條店簽了租約，若解約則損失慘重，所以業主只能作出讓步，對中餐館降低租金才達成和解。
圖：Fotolia
裝修問題
一般情況下，租客通常要支付店鋪裝置，裝修的一部分或者全部的費用。而且租客可能要承擔在租約終止時將店鋪恢復原樣的費用，除非他們有一份書面協議允許保留目前的狀態。在裝修期間，租客一定要確保付得起租金，或者與業主協商獲得一段免租金期。
另外，購物中心通常對店鋪裝修有建築標準規定。業主（或中介）必須提供他們的標準，這樣租客可計算一下是否有能力支付裝修的費用。業主必須在租約開始之前以書面形式告知租客這一信息。
有些商業中心內的分租商鋪，除租金和管理費之外，在租約中還要求租客分攤地稅、維修費、清潔費等，這種情況，租客應要求看房東的維修記錄，了解租金以外的費用是多少。商業租約涉及的支出，並不僅僅是租金這麼簡單，還有很多費用。
漲租金是怎樣計算的
有關租金上漲比例，何時漲的相關規定都會在租約內體現。具體規定比如：
租金一般只能每12個月上漲一次。
每一次租金改變不可有兩種計算方法讓一方有權選擇其中一種（例如：不可在百分之五或者消費指數之間選擇其中較高的一項）。
租約中不可規定在使用某種計算方法時租金不能下降（例如：租約不可規定：「根據當前租金市價計算租金改變，但前提是租金市價沒有下降」。
如果租約規定租金每年隨通脹率（CPI）增長，但是業主沒有通知租客租金上漲，業主可能仍然有權要求漲租金。根據租約合同，租客知道租金會隨通脹率增長，並已簽了租約同意支付租金增長。
轉租或賣生意
俗稱的「轉租」其實涵蓋了法律規定的兩種變更方式，「轉租」和「承租權轉讓」。依法律規定，「轉租」是指最初承租人的租賃關係不解除，而「承租權轉讓」是新承租人直接替代原承租人與出租人建立租賃關係。在此兩種形式下，需要確定業主的書面同意，轉租的補償費等問題。任何一個生意都有它的風險，一旦生意失敗，繼續履行租約已不現實，如果租約中有好的sub-lease或sub-let的條款允許租戶轉租給別人，從一定程度上顯然可以幫助租戶降低違約風險和法律責任。
當您想賣掉您的生意時，一般是連租約一起賣掉，所剩租約的期限可能會影響您賣生意的價格。您需要向業主提出書面要求，除非業主給您一個很好的理由，否則業主不得拒絕您的要求。但是，業主會根據新租客的商業經驗、年齡、經濟情況和聲譽做決定是否簽約或續約。商業租約不是兒戲，一旦簽署或違約，會對雙方造成極大的法律和經濟後果。因此，我們希望您能夠聯繫您的律師，為您爭取最大利益。
生意不好是否可以提前終止租約
由於租約是一份法律合同，一旦簽署，租客在固定的租期內必須承擔租金和其他義務, 也就是說即便生意不好，租客也要負擔整個租期內的所有費用包括租金除非業主同意提前結束租約，而不追究租客的責任。
大德律師代理了很多商家租約談判，為商家提供有關租約的及法律建議，為商家或租客避免了租約陷阱，減少了風險，從而為商家和租客省下了大量的時間和金錢。如果您有這方面的訴求，並想了解更多的有商業租約的法律建議，請儘快聯繫我們的專業律師。
（註：此文章中的內容純屬參考，不屬於法律建議。）
供稿：大德律師事務所
作者：查爾斯．朱
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This post was last modified on 2020年1月28日 13:14
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