樓花包租協議不可不知的糖衣陷阱

悉尼、墨爾本和布里斯本越來越多的公寓開發商提供租金擔保以吸引買家。 但一份新報告稱，投資者應該像躲避瘟疫一樣避開這類提供租金擔保的公寓，因為誘人的投資回報後面常常掩蓋著疲軟的市場和公寓房的供過於求。

今日悉尼採訪了一位華人投資者李先生的經歷。2017年11月25日，李先生從一家澳洲房地產公司購買一套位於西悉尼Westmead的公寓樓花，並現場簽訂「包租協議」，後者承諾成交後以房價的5%承租1年。

假設樓花售價是60萬，公寓成交後，該公司會支付李先生每周約$577澳元的租金，按月支付。

2020年5月5日，李先生的房子成交完畢，按照合約，他應於6月5日收到第一筆房租。但受疫情影響，房子遲遲租不出去，又聽朋友說，」這家公司好像破產了。」擔心其進入清盤程序後無法履行包租協議。

李先生的例子是一個典型的有「租金擔保」的公寓投資，投資專家表示，這類投資即使如約兌現，也是充滿風險的，開發商正是利用這種噱頭不斷以高價房充斥市場。

投資物業雜誌分析了為什麼「租金擔保」是羊毛出在羊身上的投資陷阱。報道中說，當一個樓盤的開發商無法以理想的價格出售公寓時，他們就會提供租金擔保。

例如，一棟公寓樓有100個單元，開發商想每個單元賣35萬元。但是，在供過於求的市場上，房價下跌，每單元的真實價值已跌至30萬澳元。

在出租市場，每單元的房租只有300澳元/周。如果投資者以35萬澳元的價格買入，回報率只有4.5%，對投資者吸引力不大。

通過提供租金擔保，開發商將每單元的價格定為35萬澳元，並保證兩年內每周租金400澳元。這樣就是6％的回報率，對投資者來說有兩年的租金保障和高回報，看起來不錯。

當投資者買下公寓後，開發商會找到租戶，每周收取300澳元（真實市場價格）租金，然後秘密補貼100澳元的差額給投資者。

一旦兩年期協議到期後，投資者會發現，由於租房市場飽和，每周租金回到$ 300，回報率降回4.5％，年收入從21,000澳元降至16,000澳元以下。

如果此時投資者決定出售，他發現需要與開發商那些有租金保證的同類公寓競爭。

現在，該公寓的市場價僅為260,000澳元，投資價值縮水了9萬澳元。

責任編輯：令德