維州解封后，小企業信心恢復，多數企業準備重新開業。(Photo by PIERRE-PHILIPPE MARCOU/AFP via Getty Images)
商業租約是生意的生命線，租約簽得好，即便以後生意不好，租約本身還是值錢的；反之，租約簽得不好，好的生意也會受影響。當您簽署一份租約時，您是在簽署一份法律合同。業主、租客所有的權利、義務都體現在租約里。因此，在簽署租約前諮詢律師不失為一種明智之舉。
由於疫情關係，澳洲營商環境變得惡劣，使許多小生意尤其是在購物中心裡的（Shopping Mall）小生意已無法按時支付日益高漲的租金，無論是剛簽租約，還是剩幾年的租期，許多小生意都在掙扎。很多客戶找到我們諮詢怎麼辦？是否可以提前終止租約？是否可以轉租？提前終止租約的法律後果是什麼？現就以上問題我們提供下列建議，希望對經商的朋友們有所幫助：
在新州，簽署零售租約主要依照「零售租約法案1994」（Retail Leases Act 1994）。此法案對1,000平方米以下的零售店鋪的業主及租客責任及義務做出了嚴格得規定。比如：業主必須在租約開始的7天內向租客提供一份公開聲明，告知租客有關此物業及租約的重要公開信息等。同理，租客也需要向業主提供一份公開聲明。
在澳洲有不同的商業租約適合不同的情況。按照法律規定主要有：普通商業租約，零售租約，執照及協議租約等。不同的商業租約有不同的條款及法律約束力。
由於租約是一份法律合同，一旦簽署，租客在固定的租期內必須承擔租金和其他義務，也就是說即便生意不好，租客也要負擔整個租期內的所有費用包括租金，除非房東同意提前結束租約，而不追究租客的責任。如果在房東未同意的情況下，擅自中止租約會產生嚴重的法律後果。
如果生意不好，想提前解約，最好事先徵詢律師了解相應的法律及與之相關的法律後果，然後再做決定。
租期已到
房東拆除重建物業
房東與租客同意解除租約
物業的破舊狀況無法繼續使用
買斷租賃期限：如果您想提前終止租約，您有可能會被要求繼續支付剩餘的租期的租金。
轉租：即將您的租約轉給新的租客。房東有可能不同意轉租的形式。
分租：即將您目前承租的物業的一部份分租給第三方。分租需要另外的分組協議。原租客變為分租房東。原來的租約將繼續有效。您將繼續對原房東負責。
由於違約終止租約，是指房東在房客違反或中止租約時終止租約。通常情況下，在房東終止租約前，房東必須給承租人：
一份寫明違約情況的通知書；以及
解決違約問題的合理時間在某些情況下,如果是房東沒有滿足租約中的要求，則你可能有權終止租約，但在採取這一步之前永遠都要先獲得法律建議以避免經濟損失和法律後果。
按照租約的規定，如果租客違約包括提前解約而為補償房東，房東有權採取法律行動起訴租客。所以是否可以提前終止租約是一項非常嚴肅的法律問題，不可掉以輕心。您需要做好下列工作：
在簽約前請律師幫您把關做好前期工作對今後的租約執行及產生的糾紛有著至關重要的作用；
做好日常的紀錄，如：生意開銷，花在物業上開銷等
切記找個好律師
«法案»規定，房東必須採取一切合理步驟避免干擾您的生意，除非在租約生效前通知您的生意有可能會被干擾，否則您可能會得到賠償。除非有緊急情況，否則如果房東在建築物或購物中心中要進行任何會干擾您的生意的工程的話，房東必須提前兩個月通知您。如果沒有提前通知您，您有可能會得到賠償。
在租賃期內，您可能會給店鋪或店鋪，在建築物造成的損壞，為此進行保險是明智之舉。同時，對任何生意干擾或損害都做好詳細紀錄，以便你能明確指出對生意造成的影響，這樣，如果你的生意受到了影響，你獲得公正賠償的機會就大一些。
當房東與零售租客產生爭議時，調解是一種經濟有效的爭議解決方法，及由一位中立的調解師幫助雙方努力協商解決。房東和承租人均需要一定費用。
努力通過商討和協商解決爭議
聯繫您的律師討論出現的問題，以避免爭議或處理爭議。
如果調解失敗，解決爭議的下一步就是把爭議交由仲裁署決定（NCAT）。該仲裁署與調解不同，它嚴格地把重點放在法律問題和法律解決方案上，您可以自己親自出庭或委派律師代表出庭。
案例一：
吳女士在一家大型購物中心經營一家壽司店。租約是5+5，每周租金$6500，年租金$34萬元。租期還有兩年。由於商場生意不景氣，經營每況愈下，收入已無法支撐租金。在朋友介紹下，找到我們的時候吳女士已經拖欠房租8萬元，房東準備啟動法律程序強迫吳女士支付剩餘2年的租金，否則讓其破產並追繳其私人房產。我們在聽取了具體情況後，從法律角度分析戰略與商場業主溝通，通過我們的調解為吳女士爭得最大權益，將損失降到最低節省了近10萬元。
案例二：
張先生經營一家便利店，由於是從別人那轉租過來的，還有一年的租期，年租19萬元。由於物業對所在的建築姚進行維修致使部份建築被隔離，顧客要繞道才能看到這家店，導致營業環境惡化，入不敷出無法按時支付租金。我們分析過後，將部份店面轉租給另一商家，同時與物業經理何房主談判，最後為張先生贏得賠償25萬元.
案例三：
向女士在一家購物中心內經營一家按摩店。租約是3+3，每周租金1,000元，由於身體出現狀況，向女士想儘快把店轉手，碰巧有買家想盤下這家店，但由於當時簽租約時沒有請律師把關，不了解租約中不準轉租的條款致使向女士無法將生意賣掉。身體不好導致無法經營已達數月，拖欠租金兩萬元。房東已準備起訴向女士。在了解到向女士的情況後，我們與房東及購物中心的物業溝通，進行談判，最終為向女士爭取到同意轉讓，為向女士剩下了大筆金錢。
大德律師代理了很多商家租約談判，為商家提供有關租約的及法律建議，為商家或租客避免了租約陷阱，減少了風險，從而為商家和租客省下了大量的時間和金錢。如果您想提前結束租約，並想尋求不被起訴的法律幫助，請儘快聯繫我們的專業律師。
This post was last modified on 2021年6月4日 11:37
中國音樂學生吳嘯雷因騷擾另一名在波士頓伯克利音樂學院張貼支持中國民主傳單的學生，並威脅要向中國方面舉報其活動而被判處九個月監禁，監督3年，之後被驅逐出境。 4月24日，檢察官要求波士頓地區法官丹尼斯•卡斯珀判處 26 歲的吳嘯雷時表示，吳的騷擾活動雖然「令人震驚」，但時間很短——只有兩天——而且吳沒有犯罪記錄，故宣布判處其較短的9個月刑期，不過，吳嘯雷服刑期滿後將被監督釋放3年，之後被驅逐出境，不得返回美國，除非得到國土安全部特別批准。 這位女法官表示，判處監禁是必要的，以阻止其他來美國學習的中國公民，並確保讓他們知道：「任何人都不能從事犯罪行為，特別是壓制言論自由的行為」。 路透評論說：美國和西方當局一直在反擊中國政府壓制海外批評者的努力，但人權組織抱怨：國際大學校園中的學術自由受到威脅，中國學生受到監控。 26歲的吳嘯雷是伯克利音樂學院學生，於2022年12月14日被FBI逮捕。今年1月25日，陪審團裁決吳嘯雷「網路跟蹤」和「跨州傳播威脅信息」兩項罪名成立。 檢察官稱：吳嘯雷發起了一項騷擾伯克利大學畢業生佐伊Zoey的活動。中國留學生Zoey於2022年10月在學校附近張貼傳單，上寫「與中國人民在一起」「我們要自由」「我們要民主」等。吳嘯雷隨後多次在網路上威脅這位同學。 他在伯克利音樂學院中國學生和校友的微信群組上發了一條信息，要求Zoey撕下傳單，並稱他已向中共公安機構舉報她。2022年10月22日，吳嘯雷在一個微信群中威脅要砍掉Zoey的雙手。 當時群內有成員附和，但也有人呼籲私下解決。Zoey表示，這些言論讓她感到極度害怕，也為她遠在中國的家人感到擔憂，她兩天都難以入眠。 隨後，Zoey看到吳嘯雷給她發的郵件，提到要向中共公安舉報她，還公開了她的校內郵箱和居住地址。Zoey認為吳想繼續騷擾她，還鼓勵其他人加入。她於是向學校報告，要求採取行動。 校方隨後發出禁止聯繫的指令，要求雙方在學校調查期間不得聯繫彼此。後來校方對吳嘯雷實施停學一年的處分。 Zoey在法庭上作證時表示，她因為吳的威脅而感到極度恐懼，搬離了原住址。 在量刑聽證會上，檢察官表示，吳嘯雷的情節嚴重，他將中共政府的專制本質武器化，並用來來騷擾和威脅受害人。中共當局多次上門騷擾Zoey在中國的父親，正如Zoey擔心的那樣。 在檢方看來，儘管吳嘯雷的具體行動可能不是在中共當局的指導下採取的，但「他仍然將自己列為中國（中共）審查和鎮壓網路的一部分」，該網路深入美國、以及深入在美華人與大陸家人的關係網之間。… Read More
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